为收集市场相关因素的一手数据，对政府、同
行、客户进行访谈，并进行了普遍的实地考察
由于没有政府资源
，本次主要是通过陌生
拜访的形式对城市基础
及行业相关部分进行了
资料收集和访谈：
阜阳市招商局
阜阳市统计局
阜阳市规划局
阜阳市国土局
阜阳市房产局
阜阳城南新区开发
指挥部
颍河东岸综合治理
拆迁办公室政府访谈区域考察专业人士访谈客户访谈
市调概况
结合政府规划及近
期重点建设项目，对主
要区域发展状况及城市
基本格局进行了考察：
市区主要商圈标杆
项目
泉北新区北京路、
皖西北商贸城、临
沂商城附近
颍东火车站附近、
御龙湾附近、颍河
东岸项目现场、高
速地块现场
颍西城南区域面貌
及易景国际、红堡
城周边；
南京路、中南大道
沿线
……
对市场在售主要项
目销售经理或臵业顾问
进行访问：
中南现代城
易景国际
华兴滨河苑
美在花城
锦华名郡
中央国际CBD
浙商大厦
红堡城
御景城
御景嘉苑
沁香园
明珠佳苑
颍东区房地产中介
……
结合市场客户来源
构成，在汽车站、售楼
处、居民区、商贸城等
地点随机拦访客户100
组左右，大体可以分为
以下三类：
乡镇务工返乡人员
各县、镇常住进城
人员
城区常住人口和工
作人员
城市进入性研究重点关注对城市发展潜力及区
域价值的解析，并结合企业需求明确取地方向项目背景及核心
问题
阜阳属于金大地近期战略布局的陌生城市
对于陌生城市的进入性研究，
世联认为应在理解城市和区域
的发展特征下选择进入的项目
，具体需要解决以下问题

城市市场是否
可以进入

各区域市场投
资价值特征

企业该如何选
择进入项目

城市发展的基本面是否
支撑房地产持续发展
区域市场格局及各个区
域的投资价值特征
企业如何结合自身需求及
行业趋势选择取地方向城市进入
性解析
区域价值
特征解析
取地方向
建议

经济基本面

人口特征

城市影响力

行业市场特征

城市市场支撑及
进入性建议

城市基本格局分析

客户基础及流动性分析

市场格局分析

市场供应趋势分析

区域市场投资属
性及投资建议

企业需求分析

行业背景分析

市场特征及案例分析

取地方向及指标
建议
各核心问题的分析思路如下：核心问题
分析思路

土地市场特征取地方向建议
城市进入性分析
区域市场价值解析
土地市场及取地指标建议
附件
城市宏观经济基本面运行趋势良好，总量呈现
持续稳定的增长态势450
540607.8
721.8
853.2
13%
12%
12.80%
13.60%
12%
10%
11%
12%
13%
14%200
400
600
800
1000
20072008200920102011
阜阳市历年GDP及其增长率水平（2007-2011）
GDP（亿）GDP增长率
阜阳市经济发展
趋势良好
——宏观经济面基
本良好，经济总量呈
现持续增长的态势，
2011年GDP总值为
853.2亿元，是2007
年GDP总值的1.9倍
；近五年保持较快的
增长速度，年均增长
率为13%；
皖西北经济圈中
心城市
——横向对比来看
，2011年阜阳市经
济总量位居安徽省第
五位，且在皖北区域
排名第一，具备成为
皖西北中心城市的潜
力；

合肥市芜湖市安庆市马鞍山市阜阳市滁州市六安市宿州市蚌埠市淮南市宣城市亳州市铜陵市淮北市黄山市池州市
系列13636.1658.1215.1144.853.2850.4821.0802.4780.2709.5671.3626.6579.4554.9378.8372.4500
1000
1500
2000
2500
3000
3500
4000
2011年安徽省各市GDP对比分析（单位：亿元）
资料来源：安徽统计年鉴（2008-2012）
宏观经济
GDP
人均GDP
收入与消费
人均GDP同步稳定增长，但由于人口基数过
大处于全省落后水平
人均GDP增长势
头迅猛
——2011年阜阳市人
均GDP为11202元/
人，比2007年翻了
一番，年均增长率高
达17.5%，但尽管如
此，仍不及2011年
安徽省人均GDP值
25659.31元/人的一
半；
人均GDP水平在
全省地市垫底
——从右图可以明显
的看出，阜阳市人均
GDP位于16个地级
市末尾，原因在于阜
阳人口总量基数过大
，且经济发展无支柱
产业支撑5515
64757288
9497
11202
13.70%12.50%13.10%
30.31%
18.21%
0.00%
10.00%
20.00%
30.00%
40.00%2000
4000
6000
8000
10000
12000
20072008200920102011
阜阳市历年人均GDP及其增长率水平（2007-2011）
人均GDP（元）人均GDP增长率

铜陵市马鞍山市合肥市芜湖市淮南市黄山市池州市宣城市淮北市蚌埠市安庆市滁州市宿州市六安市亳州市阜阳市
系列17964452108485404662630400279672644626428262252459422893216081495914592128661120210000
20000
30000
40000
50000
60000
70000
80000
90000
2011年安徽省各市人均GDP排名一览表
资料来源：安徽统计年鉴（2008-2012）
宏观经济
GDP
人均GDP
收入与消费
人均可支配收入与人均消费支出呈现同步增长
的趋势，居民的购买力持续增强
2007-2011年阜阳市
人均可支配收入呈现
稳步增长的态势，年
均增长率保持在
11.7%，居民的购买
力不断增强；
伴随着人均可支配收
入的增长，阜阳市近
5年人均消费支出呈
现同步增长的趋势，
年均增长率为12.3%
，居民消费潜力开始
逐步释放；1086311727
1269313981
16686
13.20%
8%8.20%
10%
19.30%
0.00%
5.00%
10.00%
15.00%
20.00%
25.00%5000
10000
15000
20000
20072008200920102011
阜阳市人均可支配收入变化趋势图（2007-2011）
人均可支配收入（元）增长率
8286
926610093
11178
12885
10.50%
19.60%
11.80%
8.90%
10.80%
0.00%
5.00%
10.00%
15.00%
20.00%
25.00%3000
6000
9000
12000
15000
20072008200920102011
阜阳市人均消费支出变化趋势图（2007-2011）
人均消费支出（元）增长率
资料来源：安徽统计年鉴（2008-2012）
宏观经济
GDP
人均GDP
收入与消费
恩格尔系数稳定在40%左右，并呈现下降的趋
势，整体生活水平有所提升
恩格尔系数=食品支
出/全部消费支出，
系数越大，表明在总
消费一定的情况下，
用于食品消费的比例
越高，富裕程度越低
，反之，则富裕程度
越高；
依据联合国粮农组织
恩格尔系数标准，阜
阳恩格尔系数近五年
稳定在39-40%之间
，处于小康向富裕阶
段过渡；恩格尔系数59%以上50-59% 40-50% 30-40% 低于30%
——贫困温饱小康富裕最富裕

39.09%40.61%
41.41%
39.27%39.37%
20.00%
25.00%
30.00%
35.00%
40.00%
45.00%
50.00%
20072008200920102011
阜阳历年恩格尔系数变化趋势图（2007-2011）
联合国粮农组织恩格尔系数标准
资料来源：安徽统计年鉴（2008-2012）
宏观经济
GDP
人均GDP
收入与消费
居民富裕程度正由小康向富裕阶段迈进，消费能力将
进一步增强，商品房住宅需求迎来新一轮机遇