破“冰” 2011－12－20 金辉·天鹅湾2012年度推广方案 截至2011年12月，中国指数研究院监测的35个重点城市，近8成城市的楼市成交量同比下跌。其中，京沪深等一线城市领跌；二、三线城市延续颓势，成交量依然低位徘徊。房企销售额集体跳水，商品房下行拐点确立。同时，中央政治局会议对明年经济工作作出部署，要求继续从严调控楼市。在此背景下，各房企商品房成交量呈“断崖式”下跌，拐点预期开始从一线城市逐渐蔓延至二、三线城市，楼市寒冬全面来临！ 极度深寒 2011年，中国房地产市场临界冰点，陷入深度调整期 面对2011年的市场困境，金辉地产从品牌落地、项目说明、产品面市三个方面进入沈阳市场，无论战果如何，我们在沈阳形成了一定的知名度，如果用一句话形容：未曾谋面，略有耳闻，再恰当不过。面对2012年市场，面对项目营销节点，面对企业发展所需……新的一年，我们，应该怎么做？如何做？如何做的更好……事关重大，因些，我们必须未雨绸缪，绝地反击。 绝地反击 2012年，金辉地产双案面临实景热销阶段，必须绝地反击 PART 1 溯源而向 对比近五年的政府工作报告，两会都为当年的房地产政策定下基调。2007年和2009年的鼓励消费倾向使得当年房地产市场活跃；而2008年、2010年的打压调控政策都带来了疾风暴雨式的下行市场环境。2011年的政府工作报告，将房地产调控提升到了一个前所未有的高度，意味着房地产市场调控大幕从年初就业已掀开。 NO.1 源起两会基调 两会决策，2011年全国各地政府将着重于房地产市场调控 2011年度，全国保障房土地供应占商品房土地供应35%，保障房及中小套型商品房占商业商品房78.6%。从各地保障房建设的推进情况分析，可以大致确定的进度时间表是：4月底前“项目落地”、5、6月“完成规划”、7、8、9月“集中开工”。不过截止4月底，大部分省区市的保障房开工率都已经达到了2成以上，部分省份开工率已达3成。 NO.2 源起保障房建设 保障房，成为政府调控房地产市场杀手铜 民间资本投资有“道”。在全国工商联房地产商会的牵头组织下，私募性质的百亿级保障房投资基金已经成立—建银精瑞公租房建设投资股份有限公司（基金）已经成立，其中华远置业投资一亿元，占拟注册资本总额的14.29%。并预计可能的回报率并不低。据乐观预计，该公租房基金项目的投资回报率为5%-12%之间，如果REITS试点政策出台，年收益率在28%左右。都将高于银行存款利率，将会吸引银行存款分流。 NO.3 源起民间资本 超万亿投资，保障房建设并不缺少参与资金 城投控股与中国平安携手推出7年期“平安·城投控股保障房项目债权投资计划”，募集不超过30亿元的资金用于支持上海保障性住房建设。太平洋·上海公共租赁房项目债权投资计划”计划募集资金40亿元，用于上海市区建设约50万平公共租赁住房项目的建设和运营。全国社保基金以信托贷款的形式向南京市保障房建设有限公司发放的30亿元贷款，利率6.05%，太保、国寿等7家资产管理公司联合参与投资北京保障房项目，计划总规模数百亿元。随着外资保险公司入驻中国市场，进入保障房市场的险资资本充裕,长期看险资将持续进入保障房投资领域。 NO.4 源起险资介入 回报高于大额存款约定利率，险资资本“保障”稳赢 一房一价对开发商来说销量管控将更加严厉，开发进度与销售结合的要求提升。高价项目更难取得预售许可证，放慢入市速度。销售模式或转变，积累客户难度增加，无法挤牙膏式销售，价格只能下不能上，需要预先制定多种价格方案，并存在严格监管（如实际优惠超过公示），以及出现网络销售渠道等潜在风险。未来案场或去营销功能，只是起展示和签约功能。 NO.5 源起一房一价 高价项目难以取得预售许可证，放慢入市速度 四大行在北京并未明确下发提高首套房贷首付比例的政策,房贷利率也基本上执行基准利率。不过,仍然有部分银行,会根据房贷客户的资质以及贷款缓急来提高首套首付比例,利率也有5%-10%的上浮，首套房贷款政策收紧对于部分回暖的刚需市场及其不利，并且，二套房政策继续收紧接二连三的出台，不过将二套房首付和利率继续提高的政策边际效果是有限的。 NO.6 源起利率上浮 刚需受严格审查，改善客户陷入观望期 我们相信举国体制下，没有政府办不成的事情，3600万套保障房的任务一定能够完成，提供大量房源，一线城市完成率水分小于二三线城市； 刚性需求收到保障房供给分流及政策影响，需求减少，投资性需求同样收到政策之约，大幅减少，未来市场改善性需求相对较为活跃； 在欧美经济一团糟、本国内需疲软之时，如果房地产成交量继续呈冰冻之势，叠加的效应将难以承受，故首套房的贷款政策将进行微调； 限购政策将进行微调，将房地产需求中的消费性需求更好地从限购群体中剔除出来，对于首套房贷或许按照优惠利率发放，房地产市场或将软着陆； 见微知著 政策结论 供需关系被打破，2012年政策调控将更加细化 受政策轮番调控，市场观望日趋严重，预计2012年前6个月市场量价将持续走低，市场回暖以价涨，量涨原则进行； 以政论据市场预判 市场拐点显现，短期市场量价持续走低 在国内、外经济双重压力下，政府为保障经济正常运行及地方财政收支平衡，首套房贷款利率存在下降空间，刚需客户再次进场，但明显减少； 首套房利率存在下降空间，刚需客户会再次进场 随着供需平衡打破，刚性需求受到保障房供给分流影响，需求减少；投资性需求同样受政策之约，大幅减少。而改善型需求相对受政策影响较小，仍为活跃； 未来客户群体中改善型客户可能较为活跃 2012年2季度随着市场旺季的来临，市场需求将会随着长时间的观望逐步释放，市场将会呈现逐步回暖趋势，预计2012年3季度市场价格有望回升； 量价持续下行，市场回暖仍有望