三、建设单位
承办单位：蓬莱八仙置业有限公司
蓬莱八仙置业有限公司由山东永弘机械有限公司和烟台光熠市政工程有限公司共同出资成立。山东永弘机械有限公司注册成立于2003年11月26日，注册资本达5800万元，注册地位于蓬莱市刘家沟工业园。山东永弘机械有限公司自成立之日起，年营业额节节攀升，截止至2008年年底已向蓬莱税务部门累计纳税金额达：2500万元，公司主营业务范围包括：韩国斗山挖掘机、装载机、机床以及破碎器等系列工程机械产品的销售；斗山系列产品的售后服务和配件供应；二手挖掘机交易、租赁；挖掘机操作及维修技术培训；挖掘机专业定点维修服务，并紧紧围绕工程机械设备的销售，向相关联的产业延伸。

烟台光熠市政工程有限公司总部位于烟台福山高新技术产业区，公司占地面积30亩，其中建筑面积1万余平方米，主要从事城市道路建设、桥梁施工、路面铺筑、园林绿化等工程施工。在蓬莱经济技术开发区拥有占地面积35亩，建筑面积2万余平方米的工厂一处，目前公司拥有各种先进工程施工机械50余台（套），固定资产总值人民币2亿余元。2007年完成产值人民币3亿余元，实现利税人民币5000余万元。

第二节 可行性研究报告编制依据
一、项目承办单位关于委托我公司编制本项目可行性研究报告的委托书；
二、国家、省、市有关政策、法律、法规、规定要求；
三、国家现行有关技术设计规范和标准；
四、国家发改委关于项目可行性研究报告内容和深度规定要求；
五、烟台市“十一五”旅游规划；
六、烟台旅游城市发展规划；
七、《投资项目可行性研究指南》（中国电力出版社）；
八、《建设项目经济评价方法与参数实务全书》（中国建材工业出版社）；
九、《旅游发展规划管理办法》（国家旅游局2000年10月26日发布实施）；
十、《国家矿山公园建设指南》，（国土资源部地质环境司2005年发布实施）；
十一、《旅游规划通则》（GB/T18971－2003国家质量监督检验检疫总局2003年2月24日发布，2003年5月1日起实施）；
十二、《旅游资源调查、分类与评价》（GB/T 18972－2003 国家质量监督检验检疫总局2003年2月24日发布，2003年5月1日起实施）；
十三、建设单位提供的基础数据资料；
十四、山东省建筑工程综合定额；
十五、山东省安装工程综合定额。

第三节 编制原则
坚持旅游资源保护第一、兼顾效益、分步开发、有序利用、实现可持续发展原则；坚持经济效益、社会效益和环境效益统筹最佳原则。本项目建设重点是发展当地旅游、为当地旅游项目提供完善的配套项目。

一、以人为本，和谐发展的原则
发展旅游业是以满足旅游者的需求为出发点，开发个性化、多样化的旅游产品，提供标准化、规范化的旅游服务，创造安全、舒适的旅游环境，实现经济、社会、生态效益的有机统一，促进人与自然的和谐发展。本项目的建设要发挥蓬莱市旅游资源优势特色，重点打造具有国际知名度和影响力的品牌景区和拳头产品，开发建设成为资源品位高、配套条件好、市场潜力大、带动作用显著的旅游配套项目，实现旅游业的突破性发展，以产生带动、示范和辐射效应。

二、市场导向原则
旅游开发必须面向市场，要认真调查研究分析市场，针对不同区域，不同层次，不同消费群体的市场需求，充分利用项目依托区域自身优势，突出“求新、求奇、求乐”的参与式旅游，紧紧围绕旅游者消费观念的变化，及时推出具有吸引力的特色产品。以市场为导向，以创新为核心，以管理为手段，最终达到提高市场占有率的目的。

三、产业联动开发原则
食、住、行、游、购、娱是旅游产品开发的六大要素。要想形成一条龙配套的完整体系，需充分调动各行各业积极发展旅游业的主动性，以此推动旅游购物、旅游商贸、旅游宾馆、食品加工业、旅游娱乐业，交通与旅游、培养人才等全面发展，形成综合生产力。由此使旅游者愿意在“八仙旅游文化娱乐城”延长停留时间，增加旅游消费。将旅游活动与经贸、商务洽谈活动相结合，与投资考察相结合，从而达到推动蓬莱市经济快速发展的动力。

四、优势互补原则
一个地区难以单独形成对旅游者有长期吸引力的旅游目的地，要树立大旅游、大产业、大区域的思想，积极加强与当地区其它景区景点和周边地区旅游景观联手合作，优势互补，资源互补。对旅游资源进行整体规划、整体营销。

第四节 可行性研究范围及内容
一、项目背景及提出的理由与过程
二、市场分析及预测
三、建设地点及场址选择
四、总体规划方案
五、环境保护与劳动安全
六、节能
七、项目组织管理
八、工程实施进度计划
九、投资估算和资金筹措
十、财务评价
十一、招标方案
十二、社会影响分析
第五节 项目概述
一、基本概况
近年来，烟台蓬莱市积极推进发展旅游业，旅游收入逐年上升，为丰富旅游资源，增加旅游文化配套设施，项目承办单位拟定在烟台蓬莱市登州街道办事处，登州南环路与海市路交汇处建设本项目。

二、项目构成
本项目拟建设酒店二栋（18层），面积约为24000平方米；综合楼一栋（15层），面积约为10000平方米；商铺（3~4层），面积约为28000平方米； 职工公寓（5~6层），面积约为34000平方米。

三、环境保护
该区域周围环境状况良好，周边水体、大气、土壤具有较强的自净化能力，且有一定的环境容量，适合本项目的建设。

本项目主要可能的污染源有生活污水和生活垃圾，除此之外基本无其他污染物排放，因此，经过适当处理后对周围环境不会产生不良影响。

四、项目实施进度计划
本项目建设期为36个月,从2009年12月开始至2012年11月底结束。

五、投资估算
经测算，本项目总投资为34000.00万元，其中土地费用2500万元，前期工程费3000万元，安装费4147万元，建筑工程费15286.40万元，管理费用1152.86万元，其他费用5007.9万元，不可预见费1555.84万元。

六、资金筹措方案
本项目总投资为34000.00万元，全部投资由蓬莱八仙置业有限公司自筹解决。

七、盈利能力分析
本项目建成后，可实现收入20000万元，全部投资所得税后财务内部收益率为13.3%，投资回收期为9.29年(含建设期），财务净现值（Ic=12%）为2707.37万元；所得税前财务内部收益率15.2%，投资回收期为8.51年（含建设期），财务净现值（Ic=12%）为6910.20万元。各项指标良好，财务生存能力强。

八、主要经济指标
技术经济指标表
序号
项目
单位
数量用地面积
平方米
40800总建筑面积
平方米
96000

其 中
酒店
平方米
24000

商铺
平方米
28000

综合楼
平方米
10000

职工公寓
平方米
34000容积率

2.35建筑密度
%
30绿 化 率
%
40

开发建设投资构成分析表 单位：万元
序号
名称
投资额
占总投资比例%开发建设投资
34000.00
100.00土地费用
2500.00
7.35前期工程费
525.00
1.54配套建设费
2475.00
7.28安装费
4147.00
12.20建筑工程费
15286.40
44.96管理费用
1152.86
3.39财务费用
1350.00
3.97其他费用
5007.9
14.73

10
不可预见费
1555.84
4.58

第二章项目背景及必要性
第一节 项目背景
随着社会的发展，旅游业已成为全球经济中发展势头最强劲和规模最大的产业之一。旅游业在城市经济发展中的产业地位、经济作用逐步增强，旅游业对城市经济的拉动性、社会就业的带动力、以及对文化与环境的促进作用日益显现。旅游业是中国经济发展的支柱性产业之一。

现阶段中国旅游业在以下几个方面呈现了新的发展趋势：
一、旅游业阶段性特征与产业功能
任何产业的功能都不是一成不变的，而是与国家经济政治体制和社会发展要求相适应的。以改革开放为标志，旅游业实现了从“事业”到“产业”的转变；如今旅游业的功能又在发生变化，正在从“产业”逐步转向兼具经济功能与社会功能。在树立科学发展观，促进产业结构调整和区域经济发展方面，在加快中西部地区脱贫致富，促进边疆少数民族地区繁荣稳定方面，在推动“两个文明”建设，全面建设小康社会，构建和谐社会等方面，旅游业功能都已明显超出了经济范畴，旅游贡献也已打破单一的经济概念。在一些旅游发达地区和城市，旅游业的社会功能甚至已超出了经济功能。

统计显示，尽管连续遭受重大自然灾害和突发事件冲击，2008年中国国内旅游仍然保持了平稳增长势态。2008年中国入境旅游人数为1.3亿人次，中国国内旅游总人次17.12亿人次，比上年增长6.3%；国内旅游收入8749亿元，比上年增长12.6%。全年国际国内旅游总收入1.16万亿元，比上年增长5.8%。其中国内旅游收入8749亿元，入境旅游收入2839亿元。旅游业已成为关系亿万“民生”的大产业。不仅如此，旅游业还明显推动着国民经济和社会发展，培育和提升着国家和地区的“软实力”。一个旅游不发达的城市，无法实现国际化、现代化和信息化；一个旅游业萧条的国家，也很难说是繁荣昌盛、社会和谐。因此，旅游业也是关乎国家大计的“国计民生”产业。

二、旅游经济增长方式与产业素质提升
提升旅游产业素质是实现旅游强国的必由之路，关键在于转变旅游增长方式。20世纪90年代，旅游业就提出了转变增长方式问题，但与旅游发达国家相比，我国旅游接待效益还有明显差距；相当一些旅游企业不靠降低成本和提升质量来竞争，而是打“价格战”；旅游产品和服务比较粗放，旅游促销手段单一落后。旅游经济增长方式的转变之所以迟缓，关键是一些地区、一些企业尚未根本性地突破传统发展思维和发展模式的束缚，仍在习惯性地追求数量型扩张。

实现旅游经济增长方式的转变，关键是牢固树立科学发展观。发展旅游业需要与时俱进，解放思想，积极探索新的发展经验。要以形成科学的发展导向为目标