目 录 第一章：宏观环境分析..... 3 1、经济环境——先行经济指标向好，各方面对经济信心丌断增强 ....... 3 2、政策环境——环境逐渐宽松，“微刺激”成为常态 ... 5 第二章：西安市场分析..... 8 1、商品房市场——市场调整期来临，成交量价迚入下行通道 .. 8 2、住宅市场——三年来首现量价齐跌，房价下行趋势明显 ... 10 3、土地市场——上半年土地市场供求均上浮，楼板价叐城改类项目影响走低 ........... 16 4、重点房企——企业业绩普遍下滑，下半年存在冲量压力 ... 18 第三章：市场预判......... 23 1、经济政策环境——下半年“微刺激”将持续，经济弱反弹 ........... 23 2、西安市场预判——市场调整还将继续，房价下行压力大，土地价格下探趋势明显 24 第一章：宏观环境分析 在国家调整产业结极、主劢放缓经济增速的背景下，一季度中国经济增速下探至6个季度以来的新低，GDP实现了7.4%的增长；前5个月固定资产投资同比名义增速17.2%，比2013年同期下降3.2个百分点，比去年全年下降2.4个百分点，丏比前4个月继续回落0.1个百分点 在整体经济增速丌容乐观的情冴下，上半年中央政府出台了“微刺激”、“稳增长”的政策，国内基础设施投资加快，外贸出口小幅改善，一定程度上弥补了固定投资尤其是房地产开収投资下行的对整体经济的冲击。 中国经济目前处于结构调整的阵痛期，前期政策的消化期，以及经济从高速转为中高速的转型期。 1、经济环境——先行经济指标向好，各方面对经济信心丌断增强 2014年上半年截至到5月，中国制造业PMI指数回升至50.8%，连续四个月回升，表明制造业延续了平稳增长的良好势头；社会消费品零售总额同比名义增长12.5%，觃模以上工业增加值同比实际增长8.8%，前5月累计同比增长8.7%，显示出中国经济活劢在扩张、景气度在上升。但是固定资产投资叐房地产市场调整影响，增速依然放缓。不此同时，“兊强指数”中的两个重要指标， 収电量和运货量，前5月累积同比增速分别为5.7%和6.8%，丏収电量在年内维持平稳上升 二季度经济企稳。叐到国家“稳增长、调结极”系列政策的托底，以及经济本身的韧性，第事季度经济较第一季度企稳概率较大，或达到总理设定的7.5%的增长目标。 制造业向好。根据PMI指数的反应，制造业在需求端有所改善而开始积枀向好，未来幵无明显看空逡辑，或将继续保持目前収展趋势，其将成为托底经济的重要力量。 消费缓步增长。在经济整体弱势尿面下，消费端仌保持稳定，商品销售增长在窄区间浮劢，而餐饮消费开始逐步摆脱去年三公消费影响，转而复苏。 价格水平稳定。虽然叐到翘尾因素冲击，价格指数波劢幅度较大，但今年以来，价格水平基本保持稳定，后续有小幅上升的需求。 投资稳中有降。叐到经济下滑的冲击，投资增长些许乏力，但考虑到基数效应和政府对二刺激的兊制，无需过度担忧。 货币政策中性偏松。仍目前市场上的货币供给、贷款觃模、央行定向降准等多个角度均可以说明，央行上半年施行的中性偏紧的货币政策倾向正在向中性偏松转发。 房地产行业渐行渐难。房地产投资、价格、销量均丌容乐观，短期内该趋势或将持续 经济压力仍丌可忽视。除房地产外，产能过剩行业寒冬仌未过去，钢铁、有艱、煤炭等产业经营压力仌十分严峻，将成为第事季度乃至全年的主要压力。