淘金家园三期营销策划报告 世联地产 谨呈：广州华鸿房地产开发有限公司 第1部分 背景与前提 调控下的市场趋势 市场分析 洞悉市场·知己知彼 1、广州宏观市场分析及预判 2、越秀区区域市场分析及预判 3、广州市豪宅市场未来展望 5月起，成交量有所回升︱价格小幅波动 广州市场近3个月市场成交数据统计 宏观市场 ——市场呈现回暖迹象 近期市场 新盘新货以外围区域居多，即番禺、花都、南沙及增城。中心六区的新推盘包括白云的云山名都、岭南新世界嘉云府、凯德置地御金沙以及荔湾的凯粤湾等 五一期间人气处胶着状态，限购、限贷的政策影响约束着买卖双方，看客多，实客少，双方持观望情绪。从五月中下旬几个新盘的开售来看，包括中海橡园国际、凯德御金沙、招商金沙谷、公园上城等项目，人气逐步回升，部分个盘开盘场面重现火爆。 多盘价格保持平稳，未见频繁的促销优惠。随着投资型、多次改善型需求被政策挤出，具有资金实力的首置、首改客户，强劲的需求有力地支撑了新推盘的人气和价格。 刚性需求支撑市场，综合素质高的楼盘成交火爆。持续的调控使得越来越多的买家趋于理性，不再是一味观望或盲目出手。适中的户型、承受能力之内、具有一定保值增值能力的楼盘受到追捧。 ——综合素质高的楼盘成交火爆 市场分析 洞悉市场·知己知彼 1、广州宏观市场分析及预判 2、越秀区区域市场分析及预判 3、广州市豪宅市场未来展望 区域市场 环市东板块 东山板块 沿江路板块 北京路板块 越秀板块 正佳东方国际公寓 东山领汇广场 爱群荟景湾 在售盘基本处于尾盘阶段，后续供应量少 区域内楼盘供应量少，仅有10个可售项目，其中7个为尾货； 待售项目11个，将在今年或明年入市。环市东板块目前在售楼盘仅有1个，待售楼盘含本项目有2个，板块内供应稀缺。沿江路板块暂无后续供应量。 ——多为尾盘销售，供应少 区域市场 一期32000 28500 25000 33000 27000 33000 31000 29000 60000 26000 80%在售盘带装修销售，标准2500-8000/㎡不等 ——普遍带精装修销售 区域市场 价格维持2万以上高位，月均消化一般不超10套 越秀区近3个月一手房成交前10名 ——价格稳定在高位，缓慢去化 区域个盘 环市东板块唯一可售商务公寓 主打投资型买家,当前价格：30000元/㎡ ——正佳东方国际 区域个盘 ——御东和府 农林下路双地铁物业，带市一级小学学位 紧凑居家型产品,当前价格：27000元/㎡ 区域个盘 ——东山领汇广场 地铁上盖物业，自带大型地铁购物商城 名校学位,当前价格：30000元/㎡ 区域个盘 ——爱群荟景湾 区域内价格标杆、身份标签型产品 资源奢享型产品,当前价格：49000元/㎡ 越秀区市场总结 供应少，尾盘多，个盘体量小，楼盘间竞争不大; 整体成交价格全市前茅，高价格在一定程度上影响消化速度; 凭借成熟配套、优越环境、名校资源及人文氛围，自有一批追随客; 区域受政策影响较大，投资客处于观望期，需做引导。 客户以换房客和投资客为主，以老广州人、有老城情节的年长客为主； 市场分析 洞悉市场·知己知彼 1、广州宏观市场分析及预判 2、越秀区区域市场分析及预判 3、广州市豪宅市场未来展望 豪宅市场 ——未来两年的发展与展望 待售项目 待开发地块 星河湾 保利琶洲湾 新鸿基猎德村 广铁南站 中信湾 保利白云新城项目 新鸿基林和村 爱群荟景湾 珠江璟园 侨鑫珠江新城N5-1项目 瑞安创逸 中海白云新城地块 老城（琶洲）板块 珠江新城板块 琶洲板块 白云新城板块 未来供应豪宅项目散点分布在珠江新城、荔湾、天河北以及其他各个区域，各区域2-3个项目供应，豪宅板块竞争格局弱化，广州豪宅市场回归真正豪宅产品竞争时代。 豪宅板块竞争弱化，新项目呈散点式分布 豪宅市场 ——珠江新城 侨鑫N5-1项目 新鸿基猎德村 临江大道 珠江 博雅首府 凯旋新世界 在售豪宅 未来项目 珠江新城未来供应项目地处CBD核心地段、且占据一线珠江景观资源。目前附近在售豪宅项目如博雅首府、凯旋新世界两个项目因地段与资源优势已经成为整个广州豪宅市场的价格高点、均价约4-10万/平米，与在售豪宅项目相比，未来项目在资源、地段上更具优势、价格有望实现新的突破。 开发接近尾声，集品牌开发商、绝版地段、资源于一体的压轴产品，有望打造新的市场标杆