一季度商品房市场数据意外低迷，调控政策进入空档期
一、中央无调控性政策出台，地方政府也多在观望
进入2014年以来，中央在房地产调控政策方面举动较少，除了在两会上提出不同城
市分类调控和增加保障房供应外，就没有其他调控方面的说法了，只有一些关于保障房的
提法。而从地方政策来看，尽管目前不少城市楼市低迷，但地方政府有救市之心，无救市
之胆，4月份基本上成为了政策空档期。另外，房地产信贷政策持续收紧，不少商业银行
首套房贷款利率提升，公积金方面，广州也率先收紧了公积金政策，为了缓解公积金缺口，
广州市出台文件提高了公积金贷款门槛。

二、一季度四大行业供应指标持续降温
根据国家统计局公布的房地产行业数据，2014年一季度全国房地产开发投资15339
亿元，同比增长16.8%，增速比1-2月份回落2.5个百分点；房地产开发企业土地购置面
积5990万平方米，同比下降2.3%，1-2月份为增长6.5%；房地产开发企业房屋新开工面
积29090万平方米，同比下降25.2%，降幅收窄2.2个百分点；房地产开发企业到位资金
28731亿元，同比增长6.6%，增速比1-2月份回落5.8个百分点。

三、一季度商品房销售同比继续负增长
1-3月份，商品房销售面积20111万平方米，同比下降3.8%；降幅比1-2月份扩大
3.7个百分点。其中，住宅销售面积下降5.7%。从商品房销售面积同比增幅走势看，今年
一季度整体延续了去年以来整体逐步下行的态势，且下行幅度明显。主要是去年一季度基
数较高。预计今年上半年，商品房销售面积同比增幅将会有所反弹。

四、3月70城房价同比环比涨幅均放缓
3月份，70个大中城市新建商品住宅价格环比上涨0.2%，涨幅相比2月份回落0.1
个百分点；70个大中城市新建商品住宅价格同比上涨7.7%，相比2月份涨幅放缓0.9个
百分点。多项经济指标创历史新低，经济增速动力疲弱

3月份，国民经济多项指标低于市场预期，一季度GDP增速创下近六个季度新低，固
定资产投资增速创下了2002年12月以来的新低，广义货币(M2)同比增长创13年来新低，
加之工业、物价、消费增速均不容乐观，显示目前中国经济放缓迹象仍在延续，经济增长
内生动力依然疲弱。

从GDP增速看，2014年一季度国内生产总值128213亿元，按可比价格计算，同比增
长7.4%，低于去年同期的7.7%，也同样低于去年四季度和全年的7.7%，创下近六个季度
新低。随着经济运行季节性因素作用减弱，并在一系列政策的微刺激下，二季度宏观数据
可能有所改善，经济运行有望企稳。但下行压力犹在，经济增长仍面临不确定性。

从经济先行指标PMI的走势看，3月份，我国制造业采购经理指数（PMI）为50.3%，
比上月微升0.1个百分点，是自去年11月份后首次回升，预示我国制造业总体基本平稳。

从物价角度看，全国居民消费价格总水平（CPI）环比下降0.5%，涨幅由升转降，回
落1个百分点；同比上涨2.4%，涨幅扩大0.4个百分点。春节后气温回升，蔬菜、水果
等鲜活食品价格下降较多，是3月份CPI环比下降的主要原因。PPI环比下降0.3%，同比
下降2.3%，降幅均有所扩大，一定程度上与春节后企业生产开工不足、需求放缓有关。

从消费角度看，3月份，社会消费品零售总额19801亿元，同比名义增长12.2%（扣
除价格因素实际增长10.8%），相比1-2月份回升0.4个百分点。2014年反对铺张浪费将
继续，在消费刚性和“调结构、促内需”政策推动下，2014年消费增速可能高于2013年。

从工业增速看，3月份，规模以上工业增加值同比实际增长8.8%，比1-2月份加快
0.2个百分点。从环比看，3月份比上月增长0.81%。一季度，规模以上工业增加值同比
增长8.7%。

从投资增速看，1-3月份，全国固定资产投资（不含农户）68322亿元，同比名义增
长17.6%（扣除价格因素实际增长16.3%），增速比1-2月份回落0.3个百分点，创下了
2002年12月以来的新低。

从金融数据看，3月末，广义货币(M2)余额116.07万亿元，同比增长12.1%，创13
年来新低，远远低于市场预期。3月份不利于M2多增的因素影响比较显著：一是新增贷
款少于去年同期水平，贷款余额同比增速放缓；二是监管层对“影子银行”约束较强，相
关货币创造受约束较大。一季度中国房地产市场分析、趋势和建议
李战军1
一、今年1-2月份市场情况
由于3月份的国家统计局数据要到4月下旬才能公布，所以依据今年前两月的国家统
计局数据做一分析。

1、房地产开发投资增速略有回落，新建商品住房供应显著减少
表1全国房地产市场主要指标月度累计数据
指标 13/1-12 14/1-2
投资
固定资产投资额（亿元） 436528 30283
同比增幅（%） 19.6 17.9
房地产开发投资额（亿元） 86013 7956
同比增幅（%） 19.8 19.3
住宅开发投资额（亿元） 58951 5426
同比增幅（%） 19.4 18.4
建设
房屋新开工面积（亿平方米） 20.12 1.67
同比增幅（%） 13.5 -27.4
房屋施工面积（亿平方米） 66.56 52.96
同比增幅（%） 16.1 16.3
房屋竣工面积(亿平方米) 10.14 1.24
同比增幅（%） 2 -8.2
住宅竣工面积(亿平方米) 7.87 0.93
同比增幅（%） -0.4 -10.6
销售
商品房销售面积（万平方米） 130551 10466
同比增幅（%） 17.3 -0.1
住宅销售面积（万平方米） 115723 9377
同比增幅（%） 17.5 -1.2
商品房销售额（亿元） 81428 7090
同比增幅（%） 26.3 -3.7
住宅销售额（亿元） 67695 5985
同比增幅（%） 26.6 -5
资料来源：国家统计局

1 李战军，上海易居房地产研究院发展研究所所长全国房地产开发投资7956亿元，同比增长19.3%，增速比2013年全年回落0.5个百
分点，比去年同期回落3.5个百分点。房屋新开工面积1.67亿平方米，同比下降27.4%；
新建商品住宅竣工面积0.93亿平方米，同比下降10.6%。

2、土地购置费和土地成交价款增幅明显
前两月中国土地交易市场活跃，土地购置面积、成交价款和购置费都有较大幅度的提
升（西部地区土地购置面积和成交价款有较大幅度下降，但土地购置费却有48%的涨幅）。

一线城市经营性土地招拍挂面积和价款再创历史新高，招拍挂项目的单价和总价频现新高。

表2全国及分区域土地市场主要指标月度累计数据
指标 13/1-12 同比（%） 14/1-2 同比（%）
全国土地购置费（亿元） 13501.73 11.6 853.10 35.8
#东部地区（亿元） 8829.05 7.7 630.81 34.3
#中部地区（亿元） 2318.75 14.1 96.79 31.2
#西部地区（亿元） 2353.92 26.0 125.50 48.0
全国土地成交价款（亿元） 9918.2933.91000.28 8.9
#东部地区（亿元） 5860.2544.8610.07 22.0
#中部地区（亿元） 2207.4721.9186.49 18.1
#西部地区（亿元） 1850.5619.3203.73 -21.8
全国土地购置面积（万平方米） 38814.388.84062.12 6.5
#东部地区（万平方米） 17900.6612.82022.79 17.7
#中部地区（万平方米） 11001.402.91100.43 23.1
#西部地区（万平方米） 9912.328.8938.80 -21.8
资料来源：国家统计局
3、商品房成交量东、中、西部各异
全国商品房销售10466万平方米，同比下降0.1%，其中住宅销售面积下降1.2%。分
地区而言，东部地区商品房销售面积同比下降6%，中部地区同比增长15.1%，西部地区同
比下降1.8%。

表3全国及分区域商品房销售月度累计数据
指标 13/1-12 同比 14/1-2 同比
商品房销售面积（万平方米） 130550.5917.310465.62 -0.1
#东部地区（万平方米） 63476.0419.3 5088.90 -6.0
#中部地区（万平方米） 35191.2816.8 2800.05 15.1
#西部地区（万平方米） 31883.2714.1 2576.68 -1.8
资料来源：国家统计局