上海浦江智谷东区地块前期策划及物业发展建议 版权声明： 本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。 谨呈：鹏欣集团 项目认知项目所在区域为浦江镇，位于上海近郊，中心城区南翼，黄浦江东岸，距离人民广场17.5公里。 区域位置 浦江镇，隶属于闵行区，位于中心城区南翼，黄浦江东岸。 距离人民广场17.5公里，虹桥机场18公里，浦东机场31公里。项目位于国家级开发区漕河泾开发区浦江高科技园核心区位，高科技制造与研发产业云集 区域认知 漕河泾开发区浦江高科技园是国家级开发区，上海市重点打造园区，西起浦星路，东至万芳路，南临沈庄，北靠中心河， 地理位置优越，交通便捷。总规划面积10.7平方公里。 高起点规划、高标准建设 注重打造景观环境 完善的配套 兼具高科技产业制造、研发与服务功能 微电子设计、计算机及其软件、光电子为主的信息产业为主，数百家国内外知名公司入驻 项目地块为工业用地，隶属于浦江智谷商务区，毗邻交通干道，距离八号线联航路站约2公里。 项目位置 浦江智谷商务园总占地约1100亩。园区位于浦星公路东侧，联航路南北两侧，是为浦江高科技园区核心区位，交通便利、水系发达。 项目临近干道浦星公路、三鲁公路与联航路，交通便利，距离八号线联航路站约2公里。项目认知浦江智谷前期产品以类平层写字楼为主，租售并举，但销售及出租水平一般，入驻企业不多 浦江智谷为上海第一个生态办公区，整个项目开发分为东区、中区、西区三部分。 西区为4栋4层高的研发楼组成全部是以全装修标准交付使用。研发楼标准层面积在6000-6500平之间，售价在7500-8500元/平之间，租金在1.5-1.8元/平·天。 中区是定制化由6栋4-5层高的商务楼组成，中区除了1号楼外，其他5栋都是企业定制型销售，目前暂时还未开建。1号楼是由两栋楼宇通过中间大堂相连而成的双子楼，层高4-5米，标准层面积在872平米左右，售价在11000元/平左右，租金2.5元/平·天，物管费12元/平·月，也是全装修标准交付使用。 本项目为浦江智谷东区地块，占地6.7万平，容积率仅1.26，具备打造低密度办公园区的基础 地块概述 本地块 召楼路 联 航 路本体关键字： 城市近郊 中小体量 中低密度 工业园项目 具备打造低密度办公园区的基础目 标 财务目标：前期顺利销售，保证一定利润 企业目标：带动浦江智谷前期项目的租售 世联对目标的理解市场盘点上海市在售的工业地产项目主要分布在规划中“1+3+9”工业园区内 分布区域 “1”是指浦东新区 “3”是指三个国家级开发区——漕河泾新兴技术开发区、闵行经济技术开发区和上海松江出口加工区 “9”是指九个市级工业园区——莘庄、宝山、嘉定、康桥、松江、奉浦（上海市工业综合开发区）、金山嘴、青浦和崇明 从工业区的地理分布来看，浦东和闵行是工业区分布最多的两个区域，各有3-4个工业园区，其他区（县）基本上各有1个工业区。 11 而松江、青浦、康桥、莘庄等工业园区引进的产业则显得较为庞杂，缺乏特色。 产业分布 市区内园区大多已形成产业集聚，聚合效应强；郊区工业园的产业大多呈散点分布状态，聚合效应较弱 市区 市区工业园：产业集聚 郊区工园区：产业呈散点分布 从各大工业园的主导产业分布来看，有的工业区如漕河泾、张江、紫竹科技园、嘉定、金山等都形成了一定的产业聚集效应；市场盘点 上海市在售的工业地产项目主要分布浦东等七个区域，截止2010年11月共计150万方产品存量，存量巨大 项目分布主要在浦东区，存量面积占总存量面积的70.8%。 本项目所处闵行区域存量5.2万方，占总存量3.5%。 14 区域市场 区域内在售工业地产包括本项目浦江智谷及漕河泾浦江高科技园。漕河泾浦江高科技园区开发早，园区发展成熟，配套较好。 漕河泾浦江高科技园建设占地约 8.3 平方公里，其中 7 平方公里为产业区 , 1.3 平方公里为综合配套区。 园区形成较详尽完善优惠政策， 区域内建造高档宾馆、各类配套住宅、购物中心、会展中心、中高档餐厅等设施，同时还将提供金融、文化教育培训、医疗卫生、休闲娱乐等服务。 2006 年 7 月一期动工。 漕河泾开发区为国家经济技术开发区。 目前已形成微电子、光电子、计算机机器软件和新材料等四大产业。 浦江智谷为上海第一个生态办公区，整个项目开发分为东区、中区、西区三部分，商务园占地约1100亩