宜春市政府及经开区三地块市场调研及可行性分析报告
报告提纲
一、项目本体介绍
二、宜春城市宏观经济背景分析
三、宜春房地产市场分析
四、主要板块重点在售案例分析
五、项目优劣势与投资效益分析
六、可行性研究结论与建议
项目地块1条件分析
袁州 新城
本项目
地块1
（红星美凯龙地块）
经济技术指标
地块1占地面积为334.35亩，计容面积约为62.7万㎡，参照前期出让价格80万/亩，折算楼面地价约为497元/㎡，折算可销售面积地价约为1053元/ ㎡ 。
项目地块规划为红星美凯龙专业市场用地，以及是商业配套服务为主，集住宅、公寓、酒店、商业于一体的商业物业。
地块及周边情况
地块1地处袁州新城，位于宜春中心城区东部，与宜阳新区隔江相望，是宜春城市功能重要的拓展区，整体区域属于待开发阶段。
根据袁州新城控制性详细规划，袁州新城将打造成“新区中心、教育之城、商贸集散基地”。目前区域内基础设施配套相对薄弱。
该区域的房地产也处于起步阶段，目前只有嘉晨东郡、翠缇湾、东盛华庭在售，但是未来将入市的项目非常多，区域的发展潜力巨大，具备较好的投资价值。
项目地块2条件分析
地块位置：卢洲大道延伸段北侧、宝瓶湖东侧。
地块面积： 127.3 亩
用地性质：居住、商业
宜阳新城地块
宜阳新城
地块2（市政府地块）
本地块
地块2占地面积为127.3亩，计容面积约为24.6万㎡，拟转让价格为160万元/亩。折算楼面地价约为860元/㎡。
经济技术指标
本地块
地块在德和迎宾馆的东北面，离新市政府仅仅只有两分钟车程。
北靠占地1360亩的纯生态原始森林公园宜阳森林公园。
地块南面是一座3146亩的世界级禅都文化博览园。
东面是一个生态湖泊宝瓶湖。
南面为高尔夫球练习场。
地块2质地较优，位于宜春市行政新区，与新市政府隔路相望，交通、生活配套情况良好，集森林公园、自然湖泊、禅文化博览园等众多优势资源于一体。
地块周边情况
房地产市场特点主要有：
土地资源稀缺。宜阳新区作为未来宜春中心城区的核心区域，近年来所出售的地块在数量和面积上都得到当地政府的严格把关。
项目均价较高。高均价在宜阳新区项目中表现得非常明显，可以说是各区域中的标杆。在高端产品方面位居宜春房产市场前沿。
享有丰富成熟的配套资源。从公共交通到小区环境，从金融商贸到教育休闲，其配套设施的数量和质量都能为小区居民提供高效优质的生活体验。
房产增值性强。随着新行政中心北移，宜阳新区的房产具有较大增值空间。这几年宜春楼市一直保持平稳增长势头，而宜阳新区的房产价格相对而言涨幅最大。
优质高效的行政服务区、现代服务业的聚集区、高尚生态的居住区。
项目地块3条件分析
地块位置：经开大道（原宜商大道）以西、工业一路以南、金利钾以北 。
地块面积：200亩
用地性质：商业
地块3
（经开区地块）
占地面积：134243.09㎡（约合200亩）
容 积 率：≤1.0
建筑密度：≤50%
土地性质：商业用地
地块3位于宜春市经开区，占地面积为200亩，为商业用地性质，计容面积约为13.34万㎡，拟转让价格为55万元/亩。折算楼面地价约为858元/㎡。
经济技术指标
东：经发大道，是宜春经济开发区的主干道，也是宜春通往万载的主干道；
南：规划路，金利达钾业公司、茂盛饲料公司、宾利汽车电器公司，其中茂盛饲料有个烟囱，有一定的影响；
西：宜工大道，新瑞泰零件公司；
北：春雨路，对面为德尔盛汽车有限公司、大有科技公司，是宜春经济开发区的主干道。
内部：内部场地平整，东低西高、南高北低，坡度较小。
地块3质地一般，位于宜春市经开区，周边生活、交通、配套设施相对较弱，且为商业（市场）用地，如能转变用地性质，进行别墅开发，其利润价值将明显增加、风险将降低，并可以享受开发区的一些优惠政策。
地块周边情况
一、项目本体介绍
二、宜春城市宏观经济背景分析
三、宜春房地产市场分析
四、主要板块重点在售案例分析
五、项目优劣势与投资效益分析
六、可行性研究结论与建议