白沟·国际轻纺城
—— 城市 行市 地块综合调研报告
二○一○年 一月
目 录
白沟宏观商业现状
白沟宏观商业现状及未来发展规划
白沟各专业市场销售、租赁、经营状况调研
白沟商业综合分析
白沟轻纺市场综合调研
轻纺行业在白沟宏观调研
轻纺行业各商户综合调研
原国际轻纺城项目存在问题调研
原国际轻纺城地块开发调研
白沟土地成本调研
白沟拆迁成本调研
白沟现行招商引资优惠政策调研
结论和结语
第一部分 白沟宏观商业现状
白沟·白洋淀温泉城。
白沟，地处京、津、保三角腹地，高碑店、雄县、容城、定兴四县交界，北距北京102公里，东至天津108公里，南到保定62公里。紧邻白洋淀、温泉城、野三坡等旅游胜地，津保高速、津保公路、津同公路、高雄公路于此交汇，京开公路、京广公路、京深高速公路、京广铁路和京九铁路从东西侧经过。
历史上的白沟曾是中国北方著名的水陆码头，以燕南大都会之美誉驰名遐迩。今日白沟，已由原来的小市场变成了大商城。市场有固定门店1万多家，经营摊位3万多个，日上市商品15万多种，日客流量达30万人次。2005年，市场成交额完成171亿元，位列全国百强市场第6位。几年来，白沟先后被国家发改委等11部委确定为全国小城镇发展改革试点镇，被国家建设部命名为全国小城镇建设示范镇，被联合国开发计划署命名为中国可持续发展小城镇试点，被国务院评为全国民族团结进步模范集体，被中央文明委命名为全国创建文明村镇工作先进镇。 白沟辖33个村街，总面积54.5平方公里，镇区面积16平方公里，人口10万多人。2005年，全镇财政收入完成10072万元，农民人均纯收入达6970元。
白沟镇党委、政府通过近四年的大胆实践和艰苦奋斗，白沟已经产生了前所未有的变化，实现了由市场到商场，由商场到工厂的两次跨越，延伸了产业链，培育了产业集群，完成了白沟由商贸城到工业城，再到中心城的两次大的转变。汇聚了箱包、服装、五金、皮革、针织、小商品、鞋帽、灯饰、机电、建材等十大行业，进一步拉动了箱包主导产业的发展，实现了产业集群的集聚。白沟经过20多年的探索与发展，创造出了小商品、大市场；小企业、大产业；小资本、大集聚；小投资、大建设；小政府、大社会；小城镇、大作为的社会经济发展格局，白沟所形成的先市场，后商场，再工厂，再前店后厂的经济发展新模式，向全社会展示了新白沟的无限生机与活力。
一、白沟宏观商业现状及未来发展规划
白沟自2003年整改商业开始至今形成了“商业化多元突破”。 以2003年9月26日服装城的运营为起始，白沟商业化重点实施了划行归市、品牌经营、规摸带动、五统一模式、货真价低、市场多元化、总部经济、会展经济“八大方略”。
划行归市。使商业经营场所由分散到聚集，经营环境由陈旧到时尚，经营理念由传统到创新，经营方式由混乱到规范，服务行为由随意到科学。以规模市场的专业化细分赢得竞争力和活力。
品牌经营。以商城、物流、城市、区域品牌的综合策划与经营，推行品牌准入，倡导品牌引进，鼓励品牌在发展中聚集，在聚集中竞争，在竞争中优化。
规摸带动。规模就是实力。白沟以“十城一中心”为标志，用单体规模建设、整体规模带动、集群规模效应，实现了“南义乌、北白沟”的大商贸集群竞争。
“五统一”模式。统一规划，统一管理，统一收费，统一协调，统一服务。使白沟的开放环境、投资环境、经营环境得到优化。
货真价低。“真”在于无假冒伪劣；“低”在于以社会、行政、生产、交易的低成本综合优势，形成白沟商品“同等质量价格最低，同等价格质量最好”的差异化竞争优势。
市场多元化。按照生活消费“长尾理论”的科学定位，兴建“十大商城”。以打造满足不同消费群体、不同地区购物、不同层次商家挑选的“逛白沟一城，了所有心愿”的中国商贸名城。
总部经济。以“中国箱包之都”为特色产业优势，大力发展以品牌特许加盟、区域总代理为特征的中国总部经济、世界总部经济。
会展经济。一是走出去，参加各种国内外专业展会，开拓视野，转变思维，跟进世界时尚。二是引进来，通过箱包服装节、旅游文化节、白沟国际商品交易会等大型活动搭建白沟会展经济平台，引领中国时尚。
通过将近6年的商业整改，使白沟市场实现了人流、物流、资金流、信息流、品牌流、人才流“六大聚集”，商业发生了脱胎换骨的“四大转变”
一是实现了从规模小、档次低、功能少向规模大、档次高、功能全的转变。自2003年至2009年，白沟箱包交易城、服装城、小商品城、国际箱包城、五金皮革城、服饰辅料城、五金机电灯饰建材城、精品鞋帽城、电子商贸大厦、汽配汽贸城等十大商城的启动运营，一举打破了白沟商业“一路一街一市一厅”的市场旧有格局，使近20年未升级的二代白芙蓉小商品市场、近10年未升级的二代半箱包大厅一步跃升至五代现代化商城，更使白沟的市场结构由一元支撑实现了多元并举。尤其在十大商城建设的同时,白沟又及时启动了第二轮市场大开发工程。目前,堪称“白沟地标”——超百米高的银领国际箱包大厦、白沟新世界娱乐城已启动，15万平方米的国际箱包城扩建已完成并投入运营，45万平方米的国际商贸城全部接纳义乌商家，6万平方米的世纪金鼎购物中心将引入北京燕莎与奥特莱斯高端折扣购物…… 随着第二轮市场大项目全部投入运营，白沟市场总面积将达到500万平方米，白沟商业将真正进入到品牌经营的时代。
二是实现了从无品牌、小品牌、品种少向多品牌、大品牌、品种全的转变。白沟商业已由2002年的箱包、小商品为主发展成现在拥有箱包、服装、鞋帽、小商品、五金