青岛时代城别墅地下空间分析 谨呈：青岛嘉凯城房地产开发有限公司 世联怡高时代城项目组 2012年2月14日 [前言]： 随着新一代高端置业消费者，对精神生活的重视，别墅地下室功能空的设计也日臻完善，地下室的功能性也日益突出，健身房、酒吧、雪茄吧、茶室、桌球室、影院、瑜伽室、保姆房…… 别墅地下空间也越来越受到购房者的重视！ 青岛市典型低密度产品开发情况列表 设计说明：每栋楼统一的车型入口，分流进入各自的停车位；可改造成封闭车库；跟时代城一期别墅基本类似； 万科红郡地下室及车位布置图 龙湖地下室布置图 设计说明：龙湖利用下沉庭院，打造生态、阳光地下室休闲空间，前期出售的和院一期，与在售的叠墅均附带地下空间，无地下车位，仅二期和院带地下车位； 龙湖和院： 龙湖滟澜海岸和院二期开发地下及地下车位，主力户型SNA7室2厅3卫1厨面积322㎡，赠送地下室279㎡（含地下车库）；主力户型SSB7室2厅3卫1厨面积317㎡，赠送地下室296㎡（含地下车库）。 地下车库，为统一车行口，采用人车分流的形式，地上人行，地下车行。 龙湖和院 龙湖叠墅 地下室（下叠） 首层（下叠） 二层（下叠） 三层及一层车位（上叠） 四层（上叠） 平台（上叠） 龙湖叠墅： 下叠，地上建筑226㎡，露台面积11㎡，赠送地下室为168㎡，无地下车库，仅送一个地上车位。 上叠，地上建筑232㎡，露台面积93㎡，无地下室及地下车库，仅送地上车位一个。 采光井水幕墙 红酒柜 棋牌室 休息室 龙湖地下室功能空间 台球室 市场分析——客户对地下室的看法 1、阳光地下室———：“阳光地下室通风采光都不错，用起来很舒服”； 2、多功能地下室——：“地下室的影音室、运动室、温泉理疗室，酒窖我很喜欢，在这里健身、招待朋友挺不错的” 3、层高不能太低——：“我看过一些赠送的地下室，很低，用起来特压抑”。 4、不能漏水漏雨——：我朋友买的房子有时候下雨天地下室就漏水积雨的，弄的房子特别潮湿” 结合竞品及客户情况，对其产品地下室及地下车库进行市场论证： 地下室、车库等配套成为低密度产品的开发主流，从青岛市场2011年低密度产品畅销型典型项目看，地下室、车库等成为低密度产品获得客户价值认同的有效价值支撑。 随着低密度产品市场竞争加剧，地下室、车库等附加配套及设计成为低密度产品提高产品档次、丰富产品卖点、强化客户价值认知的有效手段。 如何利用好地下室的空间打造，增加项目的附加值需要进一步研究。 在充分借鉴时代城S1-1地块别墅销售经验的基础上，结合市场情况，为确保项目D1地块产品销售速度及利润实现，现对其产品地下室及地下车库进行市场论证： S1-1地块别墅销售的经验借鉴 S1-1地块别墅销售的经验借鉴 高赠送获市场认可：时代城一期别墅以高性价比、地下室及花园的高赠送面积、车位及车库赠送等方面获得市场的高度认可。 嘉凯城D1地块低密度思考： 思考一：从降低成本的角度考虑，能否取消D1地块低密度产品的地下室及地下车库设计？ 思考二：从促进销售、增加产品附加值的角度考虑，在保留地下室及地下车库的前提下，如何降低成本？ 地下室及地下车位建议 取消地下室及车库，虽然会降低部分建筑成本，但会减少地上绿地及花园的空间，降低产品的附加值，并且不利于社区形象的打造； 综上所述，从降低销售周期、增强客户价值认知角度，结合成本等因素； 对于D1地块低密度产品的地下室及车库做如下建议： 1、在成本可控的情况下（3000-4000元/㎡）建议做地下室设计为佳。 2、在降低成本的基础上，结合地势，可考虑增加地上停车位以保证低密度产品的车位配比。 地下室及地下车位建议 目前可考虑的降低车库及地下室成本的创新方案 方案一：双首层产品设计 双首层：所谓双首层设计，即利用项目坡地优势或者后期回填土的方式将产品地下室与一层形成侧面高差，产品南北均可直接入户 方案优点： 充分利用地势高差，将坡地价值最大化； 利用部分回填土的方式，减少低密度产品地下室大开挖的土方工程量，在一定程度上降低建安成本； 将增加地下室的采光效果，“阳光地下室”可作为销售亮点 案例借鉴：深圳·罗湖·星河丹堤 上海·金地·天御 案例分析——双首层TOHO 设计基本理念 利用山体可设置双首层概念 客厅与餐厅间通过60CM高差分隔，分区明确 餐厅两层通高 豪华双套房 主卧独立在顶层设置，私密尊贵 采光地下室设计，面积附送，高附加值