华商·碧水湾项目提报方案 徐州新景祥房地产投资顾问有限公司 第一篇：市场调查与市场定位 第二篇：战略定位及形象包装定位 第三篇：产品定位及产品魅力化策划 第四篇：整合营销传播 Contents 纲要 第一篇：市场调查与市场定位 徐州总体经济飞速增长 一、徐州城市发展分析 徐州固定资产投资急剧增长 徐州社会消费品零售总额加速增长，城市消费欣欣向荣 徐州第二产业高速增长，第三产业发展缓慢 人民收入逐年提高，城镇居民进入相对富裕阶段 城市人口增长缓慢 注：2005年徐州政府把铜山县部分乡镇并入市区，造成 徐州市区人口骤然增加 城市格局发生转变：由“单圈型”向“三圈型”发展 城市东扩南进，疏解老城，优化功能。 老城CBD、新城区行政办公中心、经济开发区三区鼎立的城市格局。 城市整体发展以陇海铁路、104国道、故黄河为发展主轴。 “三圈型”城市功能布局 徐州是一座刚刚进入全面快速发展轨道 具有巨大前景和潜力的区域性中心城市 区域经济小结 徐州整体市场板块格局及特征 二、徐州房地产市场分析 徐州土地市场 从2005年开始，徐州土地供应急速放量，土地单价急剧飙升，市场竞争日益激烈。 2004－2005年土地出让以主城区及近郊为主，2006年开始至今土地出让以远郊为主。 各区域未来供应状况 注：2008年计划土地出让7821亩，建筑面积 约834万平米（容积率1.6计算） 徐州目前商品房市场——需求旺盛，量价齐升 房价快速增长 市场细分之一：主要普通大众产品市场 各区域大盘格局初步形成； 面积区间：75-125平米 总价区间：25-40万元/套 客群：首次置业、改善居住条件的大众客群以及投资客 普通大众产品目前主导徐州市场 商品住宅客户构成及购买实态分析经济 市场细分之二：高端产品市场 主要分布于市中心的高级公寓、云龙湖周边及铜山新区经济型别墅区。 面积: 公寓/110-180平方米； 别墅/180-500平方米； 价格：市中心高级公寓 5000-5500元/平米; 云龙湖周边别墅 6000-10000元/平米; 铜山新区别墅 3500-7500元/平米. 客群：改善居住条件的高收入客群以及投资客 目前高端产品供应量少且品质低，无法满足高端客群的消费需求。 国家调控政策 地方政策法规 国家宏观调控对徐州市场的影响 区域房地产市场小结 全面的、严重的、饱和的、同质化的大盘竞争时代，开发风险凸显！ 综上所述，徐州房地产即将进入： 三、竞争市场分析 竞争项目列表 1、国基城邦 位置：中山路与黄河路交叉口 规模：总建面约52万㎡，共约4600户， 一期推出134套公寓 产品类型：公寓、别墅、商业 档次定位：中档 销售价格：一期预计均价3600元/㎡ 去化：一期推出134户，未销售(12月22日开始售VIP 卡，售出约50张) 综合点评：项目区位认同度较低，交通不便， 生活配套较差，项目起价较高,户 型面积偏大，总价较高。 位置：矿大南湖校区以南1.5公里处 规模：总建面约120万㎡，一期1680户， 其中住宅1176户，目前推出738户 产品类型：公寓、洋房、别墅、商业 档次定位：中档 销售价格：第一批均价2700元/㎡（07年8月）， 第二批均价2900元/㎡，第三批均价3800 元/㎡(成交均价3200元/㎡),优惠比例为 一次性：4%;按揭：2% 去化：一批288户，去化90％，二批350户，去 化65％，三批100户，去化30％ 客群：矿大老师、烟厂职工以及部分投资客 综合点评：项目区位认同度较低，交通不便，生活配 套较差。 2、泉山森林海 3、御景湾 位置：工程学院东600米 规模：总建面约90万㎡，本期推出363户公寓 产品类型：公寓、别墅、商业、办公 档次定位：中档 销售价格：本期均价约3700元/㎡ 去化：本期去化约40％ 客群：周边市场私营业主、学校老师、新城区公务员 以及城市东部换房族。 综合点评：周边生活配套较差，但项目具有较好的发展前 景较好，品质高,面积小，总价低，性价比高， 市场竞争力较强，是重点参考项目。