万科铜山街2000万产品可行性研究 2012.4.28 竞品分析（一手房）：项目未来竞争量不小，压力不容忽视 注：仁恒浦建路项目预计2013年动工建设，2014年7、8月份上市销售。初步规划180-300㎡，平层公寓：4R180㎡，220㎡、260㎡，另外森兰12F叠墅可能在地块复制。 竞品分析（在售一手房）：竞品成交缓慢。2010年通常最多22-31套/季度（仁恒怡庭除外，创78套/季度）。2011年除独栋项目外，正常项目保持个位数的季度销量（仁恒森兰除外，创27套/季度） 独栋成交20套 抵工程款 绿城粉丝，江浙客 竞品分析（售罄一手房）：竞品成交缓慢。2010年通常最多22-31套/季度。2011年后保持个位数的季度销量。 竞品分析（浦东二手房）：项目将与周边二手双拼、独栋产品形成竞争，且竞品成交滞缓，仅花木板块的独栋产品保持稳定成交（近1套/月） 启示： 1000-2000万叠加/联排市场未来面临较大竞争压力。 近两年市场呈现明显下行趋势，除仁恒的两个项目外，正常情况下能够走动的项目只有独栋产品，其余项目保持个位数的季度销量。 两手房成交更为滞缓，仅花木板块的独栋产品保持稳定成交（近1套/月）。 2000万产品有风险，不建议打造 典型项目借鉴 上海滩花园洋房 土地属性：浦东洋泾板块，交通便利，配套齐全，城市界面高端 项目地处内环以内，区位位置显著，通过世纪大道、浦东大道等道路的连接，可至大连路隧道，延安路隧道、复兴路隧道三条越江隧道，稍远的延安路隧道自驾车约３公里。 轨道交通６号线源深体育中心站与项目最接近，约800米，去往轨道2、4号线步行1200米可至。 源深体育中心站 浦东大道 商城路 项目配套：处于市中心核心区的辐射范围，公共交通及自驾出行极为便利，且周边配套齐全 项目配套：处于市中心核心区的辐射范围，公共交通及自驾出行极为便利，且周边配套齐全 规划：容积率0.98，全部规划4-6层花园洋房，附少量商业，栋距基本在25米左右，私密性充足 项目规划有 纯花园洋房 共80栋， 总高4-6层 项目住宅部分共规划608套，全部为多层洋房；项目整盘容积率为0.98 湖 水系 规划：以大面积集中性绿化及水景给予较强的感官体验，提升绿化效用，入口处采用茂盛乔木及树丛作间隔处理 湖 水系 集中绿化 入口处理 景观处理手法较多—— 乳山路两旁以梧桐装饰成独具风格的街道； 入口以森林树阵为概念，种植百棵银杏树阵； 小区内部大面积集中绿地，休闲水景会所 配套及服务：3000㎡私家会所，设于小区湖畔，彰显社区内高品质生活，物业品牌一般 会所配置，游泳池，桌球房，跳操室，健身房 金晨物业，档次一般 聘用了专业的绿化养护公司常驻，养护小区绿化 单体与外立面：仿欧式结合老上海洋房风格，采用具有历史感的泰山砖、高级石材 整个小区外立面以欧洲文艺复兴时期建筑为蓝图，再现上世纪30年代花园洋房的老上海情调，营造出宁静而优雅的氛围。 建筑外观仿欧式建筑，外立面建筑细部采用具有历史感的泰山砖、高级石材，展现花园洋房特有的老上海情调。 上有露台、中有内庭、下有花园的设计，使整个建筑层层跌宕，形成一个欧式的新上海花园洋房。 户型平面：一梯两户、一梯一户设计，得房率80-85%，无标准户型，每套房型均有差异 A户型立面 1-4F平层，180-350㎡ 5/6F复式，276/312㎡ A户型1F 3/3/3 260㎡ 户型平面：一梯两户、一梯一户设计，得房率80-85%，无标准户型，每套房型均有差异 A户型立面 A户型5/6F 户型平面：一梯两户、一梯一户设计，得房率80-85%，无标准户型，每套房型均有差异 B户型立面 1-3F：平层，203-250㎡ 4-6F：复式，200/275㎡ 户型平面：一梯两户、一梯一户设计，得房率80-85%，无标准户型，每套房型均有差异 B户型1F 5/3/4 331㎡ B户型4-5F 复式3/2/3 276㎡ B户型立面