谨以此论文献给所有敬爱的老师、同学们
————夏书娟
产业地产的发展趋势及投资风险研究
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产业地产的发展趋势及投资风险研究
摘要
自2010年以来，我国出台的系列调控政策主要有两大方向：一方面，我国
“十二五”期间在全国划定八大经济圈，制定了多个区域发展规划，并在国家战
略性新兴产业发展规划中将中国产业结构调整和产业优化升级作为我国经济转
型重点，今年召开的十八大会议上，我国领导人也进一步指出了要优化产业结构、
促进区域协调发展，并专门提出协调发展工业化、城镇化、信息化、现代农业化；
另一方面，近两年来我国针对过热的住宅地产和商业地产相继推出了比较严厉的
房地产调控政策，传统的房地产生产方式逐渐受到政策制约、资本和资源的约束，
于是政策环境的变化需要房地产开发者重新定位，寻求相适应的转型。于是，产
业地产作为一种可以实现开发企业长期可持续发展，实现国家产业发展、城市发
展和房地产开发共赢的开发模式，获得了各界人们的关注。
本文对产业地产的概念进行了比较清晰的界定，对产业地产的相关理论进行
了详细的概述，总结了产业地产的概念特性、发展历程、开发模式、发展模式以
及目前国内外的发展现状，并结合我国近两年的政策环境，对产业地产未来的发
展趋势进行了分析，提出了要充分结合我国产业发展政策，实现产业地产长期的
可持续的发展。针对即将爆发的投资热潮，本文从开发商的角度，系统的对我国
产业地产风险进行了分析和评价，建立了产业地产的投资风险分析模型，采用
AHP及模糊综合评价方法对产业地产的风险因子进行了分析阐述，并以青岛光
谷软件园为研究实例进行分析及模型验证，为产业地产的从事者提供一定的理论
依据，从而避免盲目投资，避免或降低风险。
伴随着产业升级与发展，未来产业地产的发展趋势仍将继续被关注和研究。
关键词：产业地产、调控政策、发展趋势、风险分析、AHP、模糊综合评价
Analysis on Trends of Development and Investment Risk for
Real Estate Industry
ABSTRACT
Since 2010, our country has issued a series of regulations and policies ,their
mainly had two directions: on the one hand, in the Twelfth Five-Year Plan ,our
country delimited eight economic circle in the national and made more regional
development planning, in the emerging industry development planning of national
strategic, the government had put the industrial structure adjustment and industrial
upgrading as a key point for the economic transformation. In The 18th National
Congress of Communist Party of China, the leaders also further point out that we
must optimize the industrial structure and promote the coordinated development of all
regions, and put forward in the coordinated development of industrialization,
urbanization, information and modern farming; on the other hand, in the past two
years, our country had issued more scathing regulation policy of the real estate in
order to control the fasting development of the residential real estate and commercial
real estate, the traditional production mode gradually receives the constraints of policy,
capital and resource, in this environment, the real estate developers have to find new
transformations to adapting the new situation. Then, the industrial real estate as a
win-win development mode wins the attentions in the all walks of life, which can
realize the long-team sustainable development of the real estate development
enterprise , realize the development of the state industrial and the urban development.
In this paper, the writer defines the concept of Industrial real estate clearly,
makes a detailed overview of the related theory of the industrial real estate,
summarizes its concept, development history, development mode and the current
situation at home and abroad. Also, combining with china’s policy environment in this
two years, the writer puts forward that how to realize a long-term development of the
industrial real estate in the new policy situation. According to the simmering
investment boom, this paper, from the point of view of developers, analysis and
evaluates on the investment risks of the industrial real estate systematic, establishes
the investment risk analysis model of the Industrial real estate with the analytic
hierarchy process(AHP) and fuzzy comprehensive evaluation method. After that, this
paper takes the Qingdao optical valley software park for example to carry on the
analysis and verifies the model. In the end , this paper puts forward some reasonable
opinions and suggestions to the developers of the Industrial real estate, so as to avoid
blind investment , avoid or reduce the investment risks.
With the upgrading and developing of the industrial, the future trend of the
development of the industrial real estate will continue to be noticed and researched.
Key words: Industrial real estate, regulatory policies, development trends, risk
analysis, AHP, fuzzy comprehensive evaluation
目 录
1 引言 ..... 1
1.1 研究选题背景 ....1
1.2 研究目的和意义.2
1.3 国内外研究现状及发展动态 .....3
1.3.1 国外研究现状及发展动态 .......3
1.3.2 国内产业地产研究现状及发展动态 ...5
1.4 本文研究的内容、解决问题和方法 ......7
1.4.1 本文研究内容 ..7
1.4.2 本文解决的问题 ..........7
1.4.3 本文采取的研究方法与技术路线 .......8
2 产业地产的发展政策及概念相关理论综述 ... 9
2.1 我国产业支持政策及房产调控政策 ......9
2.1.1 新形势下我国产业支持政策 ...9
2.1.2 我国房产调控政策 .... 12
2.2 产业地产相关理论的概述 ........ 15
2.2.1 产业地产的概念 ........ 15
2.2.2 产业地产的特征 ........ 15
2.2.3 产业地产的功能 ........ 16
2.2.4 产业地产的发展历程18
2.2.5 产业地产的发展优势19
3 新政策形势下我国产业地产的发展趋势..... 21
3.1 国外产业地产的发展情况 ........ 21
3.1.1 国外产业地产的发展现状 ..... 21
3.1.2 国外产业地产优秀案例的借鉴 ......... 21
3.2 国内产业地产的发展现状及趋势 ........ 23
3.2.1 我国产业地产的发展现状 ..... 23
3.2.2 新政策形势下我国产业地产的发展趋势 ...... 31
4 产业地产的投资风险分析及评价体系 ........ 34
4.1 产业地产投资风险概念 34
4.2 产业地产的投资风险因素识别与细分35
4.2.1 政策风险 ........ 35
4.2.2 经济风险 ........ 36
4.2.3 技术风险 ........ 37
4.2.4 社会风险 ........ 38
4.2.5 运营管理风险39
4.2.6 自然风险 ........ 40
4.2.7 国际风险 ........ 40
4.3 基于AHP的模糊综合评价方法概念介绍 ..... 40
4.4 产业地产投资风险分析与评价指标体系及评价模型的构建 . 42
4.4.1 产业地产投资风险分析与评价指标体系 ...... 42
4.4.2 各评价指标权重的确认 ......... 44
4.4.3 建立基于AHP的模糊综合评价模型 ........... 47
5 实例研究：青岛光谷软件园项目分析 ........ 48
5.1 青岛光谷软件园项目背景介绍48
5.2 青岛光谷软件园项目投资风险识别与细分 ..... 49
5.3 青岛光谷软件园项目投资风险分析与评价 ..... 51
5.4 建议与对策 ....... 61
6 结论与展望 ... 64
6.1 结论 ...... 64
6.2 展望 ...... 65
参考文献 ..... 68
致谢 . 66
附录 . 72