2010年12月25日 1 琶洲村商业项目租金预测及顾问报告（2010/12）
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报告说明及编制情况报告说明及编制情况报告说明及编制情况报告说明及编制情况.... 3
AAAA篇篇篇篇市场研究报告市场研究报告市场研究报告市场研究报告 .... 5
第一部分第一部分第一部分第一部分前言前言前言前言 5
1.1 委托背景 ... 5
1.2项目概况 .... 5
1.3报告总述 .... 8
第二部分第二部分第二部分第二部分市场及环境分析市场及环境分析市场及环境分析市场及环境分析.. 9
2.1琶洲区位价值分析 . 9
2.1.1琶洲定位背景 .......... 9
2.1.2琶洲片区发展历程 .. 9
2.1.3 琶洲区位交通 ....... 10
2.1.4琶洲区总体规划 .... 11
2.1.5会展中心对本项目的影响程度 .... 13
2.2办公楼市场 .......... 15
2.2.1写字楼发展格局 .... 15
2.2.2广州市甲级写字楼总体现状 ........ 17
2.2.3琶洲写字楼市场总体特征20
2.2.4琶洲写字楼现有供应及其特征 .... 20
2.2.5琶洲未来写字楼供应 ........ 22
2.2.6未来写字楼市场发展预测22
2.3酒店市场 .. 24
2.3.1 广州市星级酒店现状及特征 ....... 24
2.3.2 琶洲酒店现状及特征 ....... 26
2.3.3 琶洲未来酒店供应 ........... 26
2.3.4 未来酒店市场发展预测 ... 27
2.4公寓市场 .. 28
2.4.1广州市高档公寓市场现状28
2.4.2琶洲高档公寓市场现状 .... 32
2.4.3未来公寓供应 ........ 32
2.4.4未来公寓市场预测33
2.5商铺市场 .. 34
2.5.1广州市商铺市场现状 ........ 34
2.5.2琶洲商铺市场现状及特征38
2.5.3琶洲未来商铺供应39
2.5.4琶洲商铺市场预测41
2.6物业分析 .. 41
2.6.1 座落位置及邻近环境 ....... 41
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2.6.2 物业规划状况 ....... 43
2.6.3 物业SWOT分析 .. 44
第三部分第三部分第三部分第三部分珠江新城珠江新城珠江新城珠江新城CBDCBDCBDCBD历史研究历史研究历史研究历史研究 ........... 47
3.1商业成熟度理论... 47
3.2珠江新城发展历程 ........... 47
3.2.1 发展过程 ... 47
3.2.2 发展迟缓之背景分析 ....... 48
3.3 价格变化趋势...... 49
3.4珠江新城、琶洲发展特征比较 ... 51
第四部分第四部分第四部分第四部分琶洲村商业项目定位说明琶洲村商业项目定位说明琶洲村商业项目定位说明琶洲村商业项目定位说明 ......... 53
4.1 写字楼定位.......... 53
4.2 酒店定位 . 53
4.3 公寓定位 . 53
4.4 商铺定位 . 54
BBBB篇篇篇篇租金预测报告租金预测报告租金预测报告租金预测报告 .. 56
第一部分第一部分第一部分第一部分报告说明报告说明报告说明报告说明.. 56
1.1委托、用途及日期 ........... 56
1.2预测基准及假设... 56
1.3现场视察 .. 58
1.4预测方法 .. 58
1.5资料来源 .. 58
1.6业权查核 .. 58
1.7预测结果 .. 59
第二部分第二部分第二部分第二部分报告正文报告正文报告正文报告正文.. 61
2.1琶洲村商业项目... 61
2.2物业租金预测过程 ........... 61
2.3预测结果 .. 67
2010年12月25日 3 琶洲村商业项目租金预测及顾问报告（2010/12）
报告说明报告说明报告说明报告说明及及及及编制情况编制情况编制情况编制情况
预测条件假设预测条件假设预测条件假设预测条件假设：：：：
我们在研究过程中所依据的资料和信息都是准确有效的。但是，一旦我们所依赖的基本依据
有所改变，我们的分析、推荐或建议也应随之改变，以下因素的变化将可能导致我们的研究
发生变化。
新的规划变动
新的政策法规
对广州市房地产市场可能产生影响的社会、经济、政治改革等重大事件
市场分析原则市场分析原则市场分析原则市场分析原则
本报告以准确性、客观性、公正性为原则，按照有关市场分析的办法及相关规定撰写，遵循
客观性原则和独立分析原则。
市场分析依据市场分析依据市场分析依据市场分析依据
分析小组进行现场调研时收集到的数据及资料。
分析小组数据平台系统积累的相关数据及资料。
官方及行内权威研究机构公开发表的文章及观点、数据。
敬请注意敬请注意敬请注意敬请注意：：：：
本项目研究工作是在2010年12月进行的，进行研究分析所依赖的信息和资料都基于这个
时间阶段。
本报告中，对于未来需求、市场发展趋势等的预测是对未知事物的估计，应被理解为对未来
可能发生事物的预示性估计，而非完全确定的事实。对未来预测的过程包含了许多对外界非
常敏感的变量，任何改变都可能会极大地影响该报告的结果，我们在此提请贵方注意。
该报告的结论绝不代表常规意义上的物业估价。物业的市场价值受到诸多因素的限制，例如
场地特性、开发项目性质、质量和条件、租售方式、市场趋势、收益、竞争、管理、产权抵
押、限制和其它障碍等等，该报告并没有包括上述这些因素。
因此，我们认为该报告中的租金预测只是预示性的，该报告是一份咨询顾问报告，对于贵方
或任何第三方在融资、购买、出让或出租等交易中因使用该报告中的租金数据及分析而引起
的任何损失，我们不承担任何责任。
该报告仅为委托方使用，具有保密性。我们不对任何第三方承担任何责任。
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报告编制情况报告编制情况报告编制情况报告编制情况：：：：
委托单位：广州市海珠区琶洲街琶洲经济联合社
研究目的：基于委托方对项目的期望和要求，结合市场情况，对“琶洲村商业项目”
进行租金预测研究，供委托方作项目经营决策之用。
编制单位：××××房地产顾问（广州）有限公司
本报告由A、B两篇组成，A篇为市场研究报告，B篇为租金预测报告， A、B篇为
不可分割的两个部分。A篇市场研究报告，将成为委托方了解市场，以及查询租金预
测依据的重要文本。B篇将直接呈现琶洲村商业项目的租金预测结果。我们在B篇展
示的租金预测报告，大部分的数据依赖我们A篇的数据及观点。
××××××××××××××××房地产顾问房地产顾问房地产顾问房地产顾问（（（（广州广州广州广州））））有限公司有限公司有限公司有限公司
总经理总经理总经理总经理：：：：
2010201020102010年年年年12121212月月月月22225555日日日日
2010年12月25日 5 琶洲村商业项目租金预测及顾问报告（2010/12）
AAAA篇篇篇篇市场研究报告市场研究报告市场研究报告市场研究报告
第一部分第一部分第一部分第一部分前言前言前言前言
1.1.1.1.1111委托背景委托背景委托背景委托背景
琶洲村位于广州市海珠区新港东路琶洲塔东面，2009年10月，保利地产以1.42亿
元竞得琶洲村全面改造项目之地块，琶洲全面改造范围内的总用地面积为75.8万平
方米，分为13宗地块，属于琶洲村的是地块十一、地块十两宗地。目前，琶洲村拆
迁工作基本完成，13宗地块的建筑规划设计方案正在审批中。
根据委托方琶洲经济联合社指示，我司本次进行市场研究及价值预测的对象为地块十
一、地块十拟建之属于琶洲村的商业项目，我司需预测以上建筑物自投入运营日始
20年内的租金水平，以作为琶洲经济联合社考虑整体出租时的决策参考。
1.1.1.1.2222项目概况项目概况项目概况项目概况
琶洲村改造项目位于广州市海珠区琶
洲岛，该片区处于广州市中心东南部，
岛内绿树成荫，四面环水。西接海珠区
赤岗领事馆区，南隔黄埔涌，与广州“南
肺”万亩果园紧密相连，东与长洲岛、
黄埔港连接，北为珠江，地理位置优越。
琶洲村改造
项目
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海珠区琶洲村改造项目共计13块地，其中，商住综合用地一块，商业金融用地三块，
琶洲村用地两块，其余为公共绿地、广场及中小学用地。
类型 地块数 地块编号 用地面积（㎡）
商住综合用地 1地块一 178,915
商业金融业用地 3地块三、四、五 109,214
琶洲村用地 2地块十、十一 166,846
中小学用地 1地块十三 29,027
公共绿地 5地块六、七、八、九、十二 127,956
广场用地 1地块二 9,321
分属琶洲村的商业项目位于地块十一、地块十，其中地块十一拟建之商业综合体紧邻
地铁万胜围站，由东西两栋塔楼及裙楼组成，东西塔楼为普通公寓，总建筑面积为
55,278平方米，裙楼商场建筑面积为72,033平方米。地块十由南北两栋塔楼及裙楼
组成，北塔为高20层的写字楼，总建筑面积为40,500平方米。南塔为高42层的酒
店，总建筑面积为64,384平方米。地块十一设有三层地下室，配套车位有1,160个，
地块十也设有三层地下室，配套车位有971个。
地块十
地块十一
地铁万胜围站
北塔写字楼
南塔酒店
东塔公寓
西塔公寓
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地块十一（琶洲村商业综合体——商场）
纯商业
楼层 总建筑面积（㎡） 功能 备注
地下负1层 1,090商业 ——
地下负1层 19,660车位 车位：356个
地下负2层 20,750车位 车位：387个
地下负3层 20,750车位 车位：417个
1 11,950商业 ——
2 10,566商业 ——
3 11,019商业 ——
4 11,019商业 ——
5 11,019商业 ——
6 15,370商业 ——
公寓（西
塔）
地上（1－6） 870公共分摊
第七层为架空层，第15、
30层为避难层
地上（8－42） 32,988公寓
公寓（东
塔）
地上（1－6） 702公共分摊
地上（8－40） 25,962公寓
地块十（琶洲村商业金融用地）
基底面积（㎡） 楼层
标准层面积
（㎡）
总面积
（㎡）
车位数
（个） 功能
北塔 2,025.01－20 2,025.040,500.0 —— 办公楼
南塔 1,6001－42 1,600.064,384.3 —— 酒店
商场 3,440.71－4 3,440.713,474.7 —— 商铺
地下车
库 ——
负3－负1
（车位） 3,440.838,840.0 971车位
琶洲村商业项目各产品类型指标
产品类型 总建筑面积（㎡） 产品类型 总建筑面积（㎡）
办公楼 40,500 商场 85,507.7
酒店 64,384.3 公寓 60,522
车位 2,131（个）
2010年12月25日 8 琶洲村商业项目租金预测及顾问报告（2010/12）
1.1.1.1.3333报告总述报告总述报告总述报告总述
随着广州城市化进程的推进，市中心待开发土地已经屈指可数，琶洲、白云新城、以
及市中心众多城中村改造将是未来数年广州市中心城区房地产开发的重头戏，琶洲岛
是政府明确指示重点建设、扶持的区域。
从目前广州市区、琶洲地区公寓、写字楼、商铺、酒店发展现状来看，虽然各类型物
业面临不同的风险，但发展前景可期。我们将在报告中将产品分为四类，分别阐述该
产品目前在市区、琶洲地区的现状，未来，价格变化趋势，从而为琶洲村的公寓、写
字楼、酒店、商铺未来租金的发展预测提供足够的经验数据。
由于琶洲村项目并非城市发展过程中自发形成的板块，其受政策推动力度影响较大。
而且，作为一个新型区域，其商业像所有的商业体一样，会经历成长、高速发展、及
至稳定的阶段。我们会在考量类似地区的成长历史，价格变化历史等方面深入研究，
从而为琶洲村商业项目将经历的阶段进行分析预测。
琶洲村项目租金的界定除了其来自区域、市场的影响外，其本身的素质也会影响其租
金，本篇我们还将为其商业项目进行定位，明确其在市场上的形象定位、功能定位、
服务客户定位，用以作为我们预测的基础。