深圳地产天邦城市8号二期蓄客方案前期销售总结前期销售回顾效果评估及总结合禹品牌成功登陆，初步确立项目在城西板块的领袖地位；客户对复式错层空间产品的认可度较高；客户对区域认知度得到一定提升；实现销售开门红，一期成功开盘和加推，步步为营，各个突破。 前期销售总结项目叫座又叫好前期销售总结发放千元代金券发售VIP卡盛大开盘三步走策略稳抓稳打前期销售总结产品定位明确，价格策略到位项目以复式错层空间户型作为主打，得房率高达130%，整体产品定位明确；推广广场中，紧抓双行政中心区、湿地公园、名校概念，同时借以高得房率的附加值弥补项目遭遇的地域配套抗性，在区域市场具有明显的排他性；而在项目销售价格方面，能够审时度势地发掘项目价值，各个阶段均能够在实现成功销售的基础上，做到价值最大化。故整体的价格定位能够抓住并契合市场和客户心理。 前期销售总结现场组织得力，各方密切配合通过组织集中开盘活动，集聚大部分人气；销售现场通过喊控制造热销氛围；业务人员的引导、逼定，加速客户下定进度；双方的良好沟通，以及甲方的密切配合。 媒体助力推波助澜前期销售总结活动组织过程中，运用多种媒体手段对项目的各个阶段工作进行密集型的集中报道，其中包括了户外、上饶晚报、上饶电视台、住在上饶网、短信等媒介手段，对项目形象提升和销售起到了推波助澜的效果。 金融政策紧缩，频繁调整存款准备金率和多次加息，加大购房者成本和加大了开发回款难度；限购限贷以及限制房价增长目标等综合因素发力，市场观望氛围显现，需警惕宏观调控的影响，做到未雨绸缪；5月中下旬推盘时期，其他竞争楼盘加大优势户型产品的推盘力度，并且先期开盘，一定程度上面临客户分流的威胁；部分竞争对手，以实景营销致胜，奠定了较好的市场口碑：现状思考市场方面与中心区价格差距在缩小，但是区域配套明显滞后于中心区楼盘，价格优势不明显的情况下，产品竞争力在逐步缩小；在项目一期未交房之前，极度缺乏现场硬件支持，没有景观样板段，样板房也是多次未能进行展示，复式错层对客户的感染力有所欠缺；在对项目复式错层概念和区域认知度提升之后，客户更多关注的是产品装修以及实际效果的展现，在客户趋于理性的情况下，一般不会只为复式错层空间这一概念买单；前期一直忙于一期加推房源的销售，而没有时间蓄积新的客户，即便对于部分观望后期房源的客户而言，后续仍需对蓄水客户进行排摸，并尽量提高蓄客的质量；销售条件项目蓄水现状思考自身方面通过对一期销售和蓄水客户的分析，在前期成交的客户中，上饶市区的（信州区)占25%，上饶县（包括周边乡镇）占30%，广丰客户占15%，铅山，永平铜矿各占5%，横峰5%，德兴5%，弋阳5%，外地5%，上饶市、县以外的客源在逐步增加；客户对价格敏感度比较高；对项目的认可集中在复式错层产品认知上，希望能进一步了解具体的产品信息，在综合考虑性价比的基础上，和其他项目来进行选择比较。 现状思考客户方面推盘量大，仅一个月，蓄水时间较短，市场反应未知缺乏现场硬件支持五一期间供应集中，客户分流进行产品卖点炒作，活动蓄水，引导客户持续关注广告和活动承担蓄水重任现场“杀”定能力经受考验政策持续趋紧，后市存在诸多不确定性，迫切需要项目尽快入市；需要强有效的蓄水和排摸，“圈”定“养”好客户。 三大问题战略问题设定确保项目二期开盘成功核心任务从客户蓄水角度从价格策略角度从推案策略角度战略问题设定目前，围绕确保开盘成功的核心任务，在规避市场和政策面风险的前提下，项目需要解决的主要问题是：去伪存真如何扩大客户量并有效甄别和锁定真正意向客户？量价齐跑制定怎样的价格策略？定价依据安全去化制定怎样的产品组合？推案量设定三大战略城市战略项目战略产品战略城市线--------借势，实现区域炒作项目线------造市，实现项目炒作产品线------做事，实现产品炒作新形势下，沿城市、项目、产品三大战略炒作，互相彰显，互相渗透通过“借势” “造市” “做事”，以求提高项目和产品的知名度\美誉度，树立项目形象，形成对市场，购买，投资的拉动，达到项目产品销售的目的;宣传重点逐步从“借势” “造市”转到“做事”，强化对项目的内涵诉求。 以买家的实际利益为导向，给予一定的限时购买优惠策略，将传播与促销紧密结合，并强化项目的高性价比空间。 三大战略因素内在关系