美国房地产行业结构万科标杆中长期规划项目初期报告房地产行业的三大矛盾替代产品缺乏,难以从产品层面突破行业竞争者众多塑造一个行业的基本力量宏观经济形势:房地产对GDP的贡献举足轻重消费者偏好两级化:高档个性化,公寓普遍化技术:技术变化很难转化为独家竞争优势规则:土地资源的控制供方:土地资源限制买方:个性化选择新进入者:整合行业起步容易,做大难房地产行业三大矛盾：（土地）资源性与市场化区域性与规模化个性化与工业化之间的矛盾解决三大矛盾 实现行业突破1、在美国成熟的市场经济体系中，土地的流转完全实现了商品化，所以作为特殊资源的土地也能够“完全”市场化 2、通过全国性的分支机构运营和行业内的强强联合与兼并，克服了房地产开发建设的地域性制约，实现了跨地域的规模化发展 3、房地产开发建筑商在技术和建筑原材料方面力求实现工业化、标准化操作；但面对尽可能细化的目标客户市场，企业则完全依照个性化原则满足不同层面的需求三个矛盾的解决，使企业发生转变企业的市场化发展塑造企业的融资能力，使企业应对资本市场的能力大大提高企业跨地域的规模化经营使企业在内部的运营管理水平方面，建立跨地域管理的组织架构和统一的运营平台方面锻造了企业的能力同时，通过兼并而进行的跨地域发展模式，也使企业快速地从一个小型的本地企业向大型的跨区域经营的企业迈进，完成从小企业向大企业转变的过程工业化的发展可以说是企业精细化，它将企业在经营方面的水平提高到更高的层次企业综合能力企业跨地域管理水平和精细化运营管理能力对企业快速扩张的管理能力，包括兼并管理能力企业的资本资金管理能力大型房地产企业的能力三角形住宅行业竞争结构的变化---发展趋势美国房地产企业的经营模式美国房地产企业的经营模式（续）美国房地产行业价值链的变化地产开发商消费者银行借贷住宅的产权转移房地产行业的价值链只存在于地产开发商的经营活动中土地开发与经营、地产投资房屋开发、建设与管理抵押贷款金融保险等业务消费者目前的行业价值链，与过去相比，将银行借贷业务纳入自己的产业链结构中，同时开发土地经营、地产投资、金融保险等新业务过去现在房地产行业价值链的变化1961现在美国房地产行业价值链房地产开发商的资产证券化业务是以抵押贷款业务为核心。其业务流程如下： 在这个过程中，开发商得到的利润组成有两部分：销售价格与成本之间的差价、按揭利率所得。 开发商需要承担相当的流动资金的压力，这需要开发商有其他的融资渠道。 目前地产开发商的融资渠道常有：银行贷款、股市融资、企业债券、提供金融保险服务、自有资金。 资产证券化业务提供金融保险服务地产投资业务这部分业务包括如下内容：地产租赁业务土地购买土地期权拥有土地卖出信托投资 该业务资金来源渠道有：自有资金、投资所得、出卖土地所得和租赁业务所得房地产行业价值链特点在整个房地产行业价值链中，资产证券化和房地产投资业务对房地产开发业务的扩大和发展起了极大的推动作用。主要表现在该业务流程的强大的资金的运作能力（包括融资和全面资金的运作） 资产证券化和房地产投资业务的开展不但为企业带来资金的支持，还为土地的投资开发和住宅的销售服务环节提供增值服务创造条件，将房地产业务链向纵深方向拓展。主要表现在将以前银行的抵押贷款业务纳入自己的经营活动范围，拓展业务链，提高消费者购买住宅时的满意度，完善服务流程！ 同时在整个行业产业链中，资产证券化业务和投资业务是可以独立运作的业务部分，它的独立运作，在拓展行业价值链的同时却减小整个价值链出现运营危机的可能。 房地产开发业务是整个房地产行业价值链的核心资产证券化循环（以按揭抵押债券为核心）房地产开发是整个行业价值链的核心住宅行业竞争结构的变化----过去的形态住宅行业竞争结构的变化---发展趋势MARGIN地产开发企业价值链-企业竞争优势的来源企业经营的辅助活动成本中心，价值实现的基础生产过程，价值实现与增值过程市场调研与住宅设计---价值发现和产生的基础市场调研与产品设计虽然在整个企业运作过程中是成本中心，但却是价值发现与产生的基础。 调查消费者需求是发现价值的过程，这是衔接消费者潜在需求与企业生产能力之间的桥梁；而住宅设计能力则是将这种需求用实物表达出来的手段。 人口因素分析（年龄分布、收入情况、婚姻生育情况、家庭人数、房屋拥有比率）消费者对住宅需求的变化消费者对经济形势和利率水平的预期消费者需求细分，产生住宅需求细分市场了解宏观经济态势和人口发展趋势