浙江金华市中心写字楼市场概况 金华概况 备注：相关数据来自百度百科 浙江中部重要城市。其大市地域10941平方公里，人口461万，其中市区面积2044平方公里，人口92万 《浙江省城镇体系规划(2008～2020)》将金华-义乌定位为与杭州、宁波、温州并驾齐驱的四大都市区之一。将金华义乌都市区定位为长三角区域中心城市 交通规划 甬金高速公路：全长185公里,横贯浙江省中东部，是连接宁波、绍兴、金华三市的大动脉，也是宁波—舟山港集疏运体系的主通道 杭金衢高速公路：全长２９０公里，是浙江穿越县市最多的高速公路 金丽温高速公路：起于杭金衢高速公路仙桥枢纽，经金华市、丽水市、温州市，终于甬台温高速公路，全长约234公里，既是省道主骨架，亦是国道主干线在我国东南沿海地区的一条重要辅助线。 航空：规划建设4D级民用机场，占地3.3平方公里。近距离可以借用义乌机场 长三角中心，内外交通便利，为城市经济及房地产业的发展提供较好的发展平台 备注：相关数据来自百度百科 城市规划 金华市区城市总体布局定义为“一个核心区七大功能区” “核心区”指一环以内的内城区，是全市金融贸易、商业服务、行政文化、娱乐休闲中心 “七大功能区”指一环以内的内城区，是城南功能区，城北功能区，城东功能区，城西生活居住组团功能区，城西工业组团功能区，城东北功能区，城西南功能区 土地市场综述 金华城区土地市场大致可分为四个区域，包括江北、江南、城东、城西，其中江南区域作为金华市政府所在地，土地市场较为活跃 本司统计了金华市2008年1月到2013年6月所有商办土地成交信息，以求对当地的土地市场有全面的了解 土地市场综述 商业办公用地土地市场信息(2008-2013) 备注：金华国土局网站土地市场成交信息截止到2011年，2012-2013信息通过金华房产网统计获取，或有部分缺失 江南板块 城西板块 城西板块 江北板块 江北板块 城东板块 江南板块 城东板块 江南板块 城东板块 城东板块 江南板块 商办地块成交对比分析 分析： 从推出地块宗数看，四个区域中，江南板块竞争最为激烈，地块成交较其他板块有一定数量优势 江南板块项目比较密集，共推出12幅商办土地，成交楼面均价3400元/平米为区域最高，其作为金华市政府所在地，房地产市场气氛活跃，前景较好，是目前金华开发的热点区域 城东作为金华城市规划发展的主要方向，万达广场的成功进驻，未来将发展成继江北，江南又一核心组团 城西板块处于房地产发展起步阶段，是金华整体市场的价格低洼地 城北板块属于老城区，土地供应略显疲态，未来供应量也将有所放缓 商业办公地块楼面成交均价走势图 分析： 商办用地成交楼面均价起伏较大，2010年度最高为2627元/平，且该年度政府推出商办地块多达14宗，反观2011-2013年度，土地供应极少 09年是房地产丰收年，至10年政府积极推地，开发商积极拿地，随着后期宏观调控政策的出现，虽然政策主要针对的是住宅市场，但在大方向上影响了开发商对后续市场发展的心态，加之金华作为三线城市，在开发商看来，房地产市场同比一二线城市还是存在一定的风险 2008-2013年度土地市场出让情况来看，纯办公用地出让仅一宗，基本以综合性质出让为主，表明未来开发商办公开发的选择余地较大，增加了未来市场不确定性 从市场层面来看，金华作为三线城市，办公市场需求相对有限，市场容量相对有限，但从08-13年度推地情况看，未来办公供应将会增加，商办项目的竞争压力较大 从地块容积率看，推出地块容积率多集中在1.5-2.5之间，一定程度上限制了后期项目的产品打造，商办市场产品同质化现象将占据主导，缺乏创新。 从成交竞得人看 ，2012年万达成功进驻金华，提升金华乃至浙中的商业地位，城市价值 从投资角度看，目前该产品不受政策调控，但房产税的不确定性也相对减弱了项目的去化率。地段是投资写字楼的第一标准，如地段佳，那么写字楼产品相对住宅投资而言，能较为兼顾风险，收益两方面的效益 商办用地土地市场总结 在售写字楼 丽晶国际商务大厦， 80-200㎡，二手均价 14000元/平 公园大厦，写字楼 均价13000元/平米 面积40-80平（毛坯） 瑞城名座，写字楼均价 8000元/平米，面积段 159-1000平（精装修） 万通国际名座，开 发商自己持有，租金 1.2元/平米.天 万达广场，写字 楼均价11000元/平， 面积 30-60平（毛坯） 目前金华在售写字楼项目集中在城南板块，城南板块是金华市政府所在地，是目前金华房地产开发的热点区域 区域内写字楼均价在8000-13000元/平，在售写字楼产品以小面积段为主