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营销4P理论基础:以客户为中心
“4P”组成了一个营销组合
4P
Product 产品
Place 渠道推广
Price 价格
promotion 促销
C
产品 渠道
推广
促销 价格
营销的4P理论基础是以”C”客户为中心
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Place —房地产推广渠道
房地产渠道也不单单是渠道，它包括供应商、物流分销商和客
户终端建设几部分组成，由于房地产商品的特殊性，它的商品并不流
通，这种物流的过程中层层加码的现象不复存在 。因此，房地产商品
的渠道建设与普通商品的渠道建设要简单，成本要相对低。
主要集中在对政府、媒体、
企划、广告、金融、建筑、装
修、印刷、设计等 。
上端渠道的建设直接面对客户终端建设。
下端渠道的建设
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营销推广的目的：建立与客户沟通的平台
１.建立项目的市场知名度
２.让客户知道我们
３.让客户产生兴趣，引起上门
４.让客户认可，并产生口碑传播
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营销推广途径的种类
推广途径
线上推广
线下推广
报纸广告
电台广告
户外广告
电视广告
车体广告
网络广告
直邮广告
短信广告
夹单广告
派单
分展场
引起市场关注
塑造项目形象
确定项目市场占位
直接传递项目信息
渗透项目卖点
维系客户持续关注度
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营销推广的关键
关键一：需要言之有物；
——能清晰的告诉客户你卖什么
关键二：推广信息与销售重点结合
——让推广真正为项目销售服务
关键三：结合销售阶段，有重点的投放
——降低营销成本，将钱花在刀刃上
关键四：在客户看得到的地方，做文章
——实现推广效果最大化
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星河国际
——以一夜倾城的推广模式，建立鲜明的
市场形象，突破竞争，
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星河国际
星河国际位于深圳
市中心区，在项目推出
时面临城中雅苑、如诗
美地、雅颂居等楼盘的
激烈竞争。
项目本身容积率达
到4.5，远远高于周边
楼盘。
2002年10月2002年12月2003年2月2003年4月2003年6月2003年8月2003年10月2003年12月2004年2月
月上门
月进线
月成交
2002.10 2003.3 2003.10 2004.2
开盘热销期 持续销售期 尾盘消化期
营销节点
宣传推广 报纸广告 报纸广告 报纸广告
网络
直邮
机场横幅及大巴站广告牌 机场横幅
电台广告 电台广告
电视广告 电视广告
10月13日解筹
当天售出158
套，18％
推出第三批房
号，售出423
套，46％
空中园林完工，
售出781套，
88%