2010年4月
工作回顾项目研究工作阶段划分
项目目标的沟通和界定
明确宗地内部各项因素
统一项目的发展方向
项目目标沟通与界定
市场研究及项目定位
产品策划及建筑规划
工作
城市宏观背景研究
杏林商业市场调研
业内人士及消费者访谈
深入解析项目因素
案例研究与借鉴
项目发展头脑风暴会议
市场研究及定位报告
针对项目战略思想及定位思路达成共识
成果
深化研究完善定位报告
详细业态布局与规划建议
项目开发经济测算
建筑设计任务书
产品策划及建筑规划报告
目录
第一部分问题认知
第二部分市场透视
第三部分项目分析
第四部分案例借鉴
第五部分项目定位
PART 1
核心问题认知本案属于城乡结合部中的中小型商业体
项目属性
区位：地处杏林区，杏林西路与马銮路交叉处;
——周边氛围嘈杂，属于典型的城乡结合部；
规模：占地面积14600㎡，总建筑面积2.1万㎡；
——中小型规模体量；
性质：商业用地，使用权期期限十年；
——中短期经营型项目；开发目标
企业经营战略
提升城市形象，超越区域商业现有的经营档次；
保证未来进驻商家的利益最大化，从而实现项目价值；
为厦门其他项目的开发奠定基础；
快速运作，实现良好的现金流；
适当降低开发及运营成本；
项目开发战略
项目开发周期
快速开发，力求一年内实现试营业；
土地总使用时间（租赁期）十年；
项目首年纳税186万、次年纳税366万，后续8年年纳税
额505万，项目开发与运营应力求实现6年内盈利；
项目利润目标
本案要充分实现档次与价值，并满足快速回笼资金开发目标
项目前期策划、招商推广及经营方式应成为可复制的商业模式，支持企业3-5年内在同等区域的复制该项目；
开发经营模式
区位方面：项目地处岛外城乡结合部，应如何树立形象与提升档次？
体量方面：中小型规模体量，难以颠覆原有区域商业格局，应如何寻求突破？
租期方面：使用权商业项目，仅租不售，应如何定位保障后续招租快速回笼资金？
面临问题是什么？
面临问题开发目标与基本属性存在诸多问题冲突，本案应如何定位从而寻求突破
本案要充分实现档次与价值，并满足快速回笼资金开发目标
本案属于城乡结合部中的中小型商业体解决思路
问题解析
立足于市场研判与项目分析基础上，借鉴相关案例，寻求最优项目定位，从而解决本案面临的三大问题
城市背景
客群需求
项目定位
案例分析借鉴
寻求突破，解决问题
商圈机会
项目分析
PART 2
市场透视
(宏观大势研判、中观市场研判、客群需求分析)
宏观大势研判城市背景——杏林片区位于厦门集美南部，规划“一心、两块、十区”，属于相对独立的城市组团
城市区位：杏林位于厦门集美南部，规划的“一心四片”中的重要组成部分，距离本岛约20分钟车程；
规划结构：“一心、两块、十区”即：“一心”指文华路形成的城市分区中心。“两块”指南北两个综合区。“十区”指规划区内包含十个功能区。 ；
城市性质：厦门市城市发展分区中一个相对独立，以工业，仓储为主，并担负重要陆路交通功能的城市组团；经济基础——区域经济保持稳步增长，促使杏林乃至集美总体商业升级发展奠定基础；
2006-2009年期间，GDP总量、政府年财政收入、社会消费品零售总额等多项指标均保持增长态势，集美区整体经济保持良好态势，这为杏林乃至集美商业圈的升级发展奠定经济基础；消费能力——生活水平的稳步提升为居民消费由日常基本型消费向较高档次的休闲、娱乐消费转型奠定基础；
2006-2009年期间，衡量集美区居民收入水平的两大指标，城镇居民可支配收入与农村居民纯收入均保持增长态势，人民生活水平稳步提高；
集美人民生活水平的提升促使居民消费由日常基本型消费向较高档次的休闲、娱乐消费转型，为商业的发展奠定基础；商业规划——本案所处杏林南部片区商业发展导向为：以购物为主，休闲为辅的区域（次级）商业中心
商业布局：未来集美区城区商业空间布局将形成三级体系。即：市级商业副中心一个、区域（次级）商业中心四个、大型社区商业中心若干个;
本案范围：本案所处杏林城区中南部，商业街涵盖杏林南路、杏林东路、新源路和及部分杏林北路等；
发展设想：杏林城区中南部规划为区域（次级）商业中心；
发展导向：可增设大型百货店和超市；鼓励开设专卖店、专业店，适度发展餐饮、休闲、文化娱乐设施，形成功能比较齐全，业态结构合理，以购物为主、休闲为辅的商业中心
《集美区商业中心体系发展设想图》
数据来源：《集美区商业网点规划（2006—2015）》
本案片区