界定问题（DEFINING THE PROBLEM）
情境（situation）
项目规划指标：
总建面8万m2
办公面积8万m2
会议中心8000m2
酒店4.6万m2，其中7000m2不能
作为产权式酒店
客户目标：
快速回笼资金
项目价值最大化
困扰事件（complication）
大梅沙写字楼物业市场认可度低
需整体转让面积销售难度大
R1：非期望结果
R2：期望结果
写字楼物业市场认可度低对销售造成困难
8000m2会议中心和7000m2不能作为产权式酒店部分整体销售难度较大
在项目价值最大化前提下完全销售物业
我们怎样完全销售物业同时实现项目价值最大化？
解决思路
突破现有单一物业形态，对现有规划指标进行产品转型，功能模糊化
须长期收益的物业（规划要求、业态限制）通过向基金、信托等销售的方式或联营的方式在短期内回笼资金
报告分为两个阶段
了解大梅沙市场需求
了解大梅沙区域定位及发展趋势；
研究国际国内案例，找出成功关键因素
对大梅沙区域定位及发展做诊断性评估，并给出具体意见；
得出项目定位方案
Phase 1 定义功能模糊化产品
物业发展建议
与金融机构合作方式
物业运营方案
Phase 2 与金融机构合作方式
本报告所处阶段
报告思路
报告思路
片区房地产市场状况——产品特征
大梅沙物业主要是以酒店以及酒店式公寓等投资型和度假居住型物业为主
近一两年出现了以万科东海岸为代表的少量住宅项目
片区内商业主要是各项目自身配套商业，公共商业比较少
区域内部无写字楼项目
片区各种物业类型价格比较
目前深圳中心区甲级写字楼平均售价约为13000元/m2－ 14000元/m2，目前在大梅沙建设同类写字楼物业很难达到这样的价格水平。相对而言，大梅沙的酒店物业售价已经处于约14000元/m2的水平。
片区各类物业售价排序：
商业物业高档酒店物业住宅物业（别墅除外）≈写字楼
片区房地产市场状况——产品特征
酒店类物业多以单房和一房为主，居住类物业户型全面
片区房地产市场状况——产品特征
单位面积在35m2——110m2为片区产品主流面积区间，其中又以70m2以内的总价较低的一房和两房为最主力产品。
项目
户型定位投资型产品占主流地位
片区在售项目“总价/用途 ”二维模型
片区在售项目多为总价较低的投资型产品
片区住宅类项目户型片大，因此总价较高
低高
总价
自用
投资
东海岸
倚天阁
I领海
海语东园
心海伽蓝
海世界
片区房地产市场状况——客户分析
片区典型楼盘客户状况资料来自来自海语东园销售统计
82%的成交客户属于多次置业。
成交客户在市内工作的区域33%在福田，12%在罗湖，11%在南山，4%在盐田，共占60%；成交客户主要在市内工作。
66%的成交客户纯投资行为，以投资收益为目的
32%的成交客户用于度假居住，属于保障型投资者，这类客户在现阶段存在自用需求，他们认可物业价值，当投资价值大于自用价值时，会将物业变现
典型客户描述
描述一：
——某港资公司老总
性别：男
教育程度：未知
年龄：未知
置业经历：万科十七英里等
买房语录：购买万科十七英里最主要的还是为了以后自己退休后来住，房子买过很多，现在也不再为了单纯赚钱而买房，而是为了老了之后有一个可以享受生活的空间。
——现在买房就是为了提前占有稀缺资源。
典型客户描述
描述二：
——就职于某会计师事务所
性别：男（其父为某职能部门领导，现与家人同住）
教育程度：澳大利亚CPA
年龄：30
置业经历：买过一些罗湖的房
爱好：上网，打游戏，跟朋友一起出去玩
买房语录：家里很宽，再住多少人都没问题，肯定不是买来自己住的。
买房子肯定不想亏本啦～最好就是过两年有的赚就转手卖出去。
买过好几次房，不过又都卖了，多少也有赚一些，自己名下有太多房子不太好。
大梅沙？还可以吧，离市区不是太近，不会太张扬，可以经常跟朋友过去玩，省了宾馆钱了。当然，能够赚一些补贴一下油钱也好啊，哈哈。
——有的赚最好！
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