商业地产规划与设计 项目一部、三部 汇报目录 商业地产规划设计中的常见误区 商业地产规划设计中应遵循的原则 商业地产规划设计中的常见误区 误区一： 忽视商业定位的重要性 表现：目前商业地产项目前期规划设计的基本程序是：拿到地以后，组织力量做个简要调研论证，然后先找设计院设计，再报建，项目批下来之后再找策划公司。 盲目定位的结果，必然导致方向性的错误，这对于商业地产来说，无疑是毁灭性的。 商业地产规划设计中的常见误区 误区二： 缺乏对商业业态的了解 表现1：建筑设计货不对板 表现2：规划设计配套不足的情况较严重 在设计商铺时，未考虑楼层和方位对商铺商业效益的影响，几乎所有商铺都是一样的开间和进深，类似办公楼的划分，从而导致三、四楼层和交通尽端的商铺出租率低。 商业地产规划设计中的常见误区 误区三： 外观设计综合症 表现1：只注重形态设计，忽视业态空间的组合与配置 表现2：只注重立面设计，忽视商业设计的特殊性、实用性 某城市的商业设计方案，设计师过度强调建筑形态的独特性与视觉冲击力，从而牺牲了部分建筑空间，不能很好的满足商业的组合与使用，削弱了经济效益。 商业地产规划设计中的常见误区 误区四： 套用公建模式设计商业空间 表现1：忽视一定的公共活动空间所带来的商业效应 表现2：忽视商业楼层租金的层级递减效应 表现3：忽视各类商业店面的实际设计需求 在设计商铺时，未考虑楼层和方位对商铺商业效益的影响，几乎所有商铺都是一样的开间和进深，类似办公楼的划分，从而导致三、四楼层和交通尽端的商铺出租率低。 商业地产规划设计中的常见误区 误区五： 强调交通组织忽视人流组织 表现1：忽视商业人流的步行特征 表现2：忽视竖向交通设置的引导性 表现3：忽视主力店对人流的带动作用 建筑在设计时希望形成内围合街道式商业布局，整体共五层局部7层，但是仅在建筑一个端头设置了电梯，距离电梯较远的商铺只能寄希望于借助楼梯带动商业人流，几乎不可能。不合理的交通布置，是导致目前二层以上商铺全部空关的主要原因之一。 商业地产规划设计中的常见误区 误区六： 建筑设计先于商业设计 表现1：空间设置不符合商家的选址、设店要求 表现2：空间设计无法满足商铺空间的硬件需求： 柱网、开间、空调机位、预留管井、后勤通道等。 设计者延续了他们常用的设计手法，希望将商业和建筑融为一体，让商业建筑能够焕发出自身的特色。充分考虑建筑的外立面设计与商业广告空间的配合，但是由于没有考虑到商铺使用的要求，最终形成大量超小面积铺面无法被商家接受，造成整座商贸城空关的败局。 商业地产规划设计中的常见误区 在商业地产领域，设计院本身也有一定的局限性 表现：尽管规划设计院在规划商业地产项目时，也是会考虑市场定位，但是，由于行业的局限，规划设计院对商业业态的建筑设计和配套规范和细节知之不多，只能简单地通过参考样本的手段来进行规划设计。 误区七： 商业地产规划设计中应遵循的原则 一、先定位再设计 首先，要确立策划为先的观念。 商业地产项目，没有策划就没有定位，没有定位就没有业态，没有业态规划设计就不可能有的放矢。 其次，要摒弃“先做后改”的操作模式。 其三，要调动策划者、设计者、经营者全体参与。 商业地产规划设计中应遵循的原则 二、遵循商业“量”化原则 商业是一个“量”化的行业,是需要有“量”化的购买能力,所以商业地产的开发,特别是大型综合商业、商业中心的开发也必须是一个“量”化的过程。而“量”化是通过商业规划来完成的。 商业地产规划设计中应遵循的原则 三、合理的商业规划是奠定高质量招商的基础 合理的商业规划除了完成功能的规划及组织外,还应对项目的业态及业分布提出可实施方案。 商业地产规划设计中应遵循的原则 四、满足需求而非创造需求 商业地产服务于商业店铺,商业店铺服务于消费者。消费者客观的消费类别及总量的确定决定了商业店铺的类别及总量。 商业地产规划设计中应遵循的原则 五、体现实施的可行性 合理的商业规划一方面最大程度地满足消费市场的需求,另一方面最大程度地满足投资开发商的财务目标。 商业地产规划设计中应遵循的原则 六、内部交通组织 对于大型商场,商家比较强调内部空间的可视性,加大可视性可以对顾客购物产生引导作用。 商业地产规划设计中应遵循的原则 将主力店安排在整个人流动线体系的终端，即尽量靠里，尽可能的延长购物中心的人流通过路线 很多大卖场会设置在相对比较靠里的位置，人流进入大卖场必须要经过较长的一条通道，通道两边通常布置专卖店。或者将大卖场设置在二楼，让消费者必须要从二楼经过。 以主力店引导人流