南通| 德润房地产开发有限公司
「德润·名仕铂庭」整合营销推广提报
提报：杭州耀阳地产营销
前 序
在经历过2007年过热、2008年过冷两种极端的发展形势之后，观2009年刚刚走过的五个月，应该是过热和过冷的对冲，目前已达到了正常偏冷而逐步回暖的状态。2009年初，上海、杭州等地楼市出现了短期由政策、打折、低价开盘、高性价比等因素引发的回暖潮，但这都是建立在此前成交量过于惨淡的基础之上，随着政策利好因素释放空间变小，短期内回暖的持续动能可能会减弱
面对人心渐稳的2009下半年，4万亿扩大内需政策的投入，刺激了增长，但9千亿保障性住房的建设，将催生700万套的经济适用房，这当中也包含了各地方政府非法回购、政府变相返租建设，将冲击中低档住宅市场。从本司现操作的与如皋类似的三线城市德清、柯桥两处住宅为例：90㎡左右的小户型并非市场当前易销房型，120-140㎡改善型房源成为当前热销主力，25-35岁之间的年轻人因为刚性需求，停留在市场里不离开，但他们对价格的耐受力却较差
因此，面对当前理性的市场，一个区隔与国家经济适用房的品质楼盘，一个具有综合质素的高性价比楼盘必成未来一段时期的主流，也将直接左右未来楼市
目录纲要
※ 第一部分：项目综合质素分析04 页
※ 第二部分：项目概念规划与推广思路09 页
※ 第三部分：项目的推广实施建议21 页
※ 第四部分：项目营销推广服务内容概述34 页
第壹部分
Part One
项目综合质素分析
■当前新的楼市形势下，通过对本案目前所处的背景、未来发展的深入分析，将使我们更好的了解本案的整体结构，并以高屋建瓴的态势俯视全局，进而获得最佳决策方略
「德润·名仕铂庭」，如何看待？
SWOT分析是现代企业制订市场战略时最常用的一种方法，即全面衡量企业Superority（优势）、Weakness（劣势）、Opportunity（机会）、Threaten（威胁）。全面透彻分析项目的SWOT,将有助于我们理清思路，更为精准地制订市场营销推广策略
Superority（优势）：
城南的优势，中心几无土地、新盘供应，市政南迁，城南现已成熟，利于新盘推出；
地利的优势，环绕项目交通线与城市主干道相通，优越的外部出行条件，成熟的市中心交通系统大大减低了出行成本；
多元的优势，无论休闲、娱乐还是商务洽谈都有更多元化的选择，这种多元化生活的魅力更是无可替代；
配套的优势，不单集中在环境配套上，同时，周边学校、超市等生活配套完善成熟；
W eakness（劣势）：
当前市场环境下，楼市走向并不十分理想，大家对投资型的小户型产品持谨慎态度；
隶属于城南的副中心区还没有完全形成，保守的客户会缺乏信心；
高层本身固有的得房率低、居住成本高等会影响一部分潜在理性消费者；
由于本案项目较小，很难形成良好的居住氛围，同时，项目靠近主街，对于居住将产品噪音的影响；
O pportunity（机会）：
1、城市南片为政府规划重点发展片区，区域发展前景乐观；
2、本项目的综合配套将是我们打造高质量生活社区的强有利基础；
3、此类高档精装项目尚无，且当地小户型地产处于起步阶段，无竞争威胁；
4、利用项目本身的优势，推广上多利用项目所在的市中心的整体资源，树立项目良好的外部形象；
T hreaten（威胁）：
1、当地经济收入水平是衡量一般，高层会加重居住成本，影响购买热情；
2、高品质项目打造将直接增加建安成本，会提高单价，购房门槛提高；
3、本案附近其它的房地产开发项目密集，如何在激烈的市场竞争中脱影而出将成为项目开发首要解决的问题；
市场将如何看待？
本案定位将寻找城市空白点，制高点为依托，建设高档住宅，高档环境已经难已在我们的项目上有集中的体现。因此项目的推广只有走差异化的路线，以特求新
基于当前市场慢慢趋稳，现在投入开工，如果推广引导得力，市场易于慢慢接受，但高品质项目的价格会成为项目未来去化的最大阻力，应尽量压缩成本，降低售价，以求市场接受，同时，高品质形象的打造将势在必行
「德润·名仕铂庭」，如何寻找差异化？
一、先看看对手
项目：金鼎名城
（一）区域位置：项目位于如皋城南核心区位，与新市政府大楼隔街相望，毗邻如皋第一大商业中心“大润发商业广场”，东起海阳南路，西至大司马南路，南至解放路，北至皋南新村，是如皋市城南新区的重要配套项目，项目总占地20万方，总规划建筑面积近50万平方米，
（二）产品规划：集五星级酒店、高尚住宅区、休闲商业为一体的大型综合项目，建成后将成为如皋规模最大的高尚名流社区之一。计划分三期开发，规划户数近3000户，建筑形态以小高层和高层为主，部分花园洋房。目前开发的一期，总占地8万平方米，总建筑面积19.7万平方米，容积率2.13，绿化率35.5％，近1300套。一期户型面积从70—255平方米不等，以两房、三房为主
二、再看看我们
（一）核心优势分析：
1、地段：城南一类地块，未来城市中心——与竞争对手相邻；
2、生活：学校、超市、商业广场…完善生活百米可达——配套类似；
3、规划：高品质精装规划设计，为城市中坚量身打造——大社区规划；
4、建筑：如城最高层建筑——他们也包含了多个高层建筑；
5、产品：精装修、创新型产品——与目前他们一期的毛坯相区别；
6、口碑：新品牌建成——他们为外来开发商，香港某公司，声势大；
……
（二）核心诉求建议：
如皋城南精装品质示范城
第贰部分
Part two
概念规划与推广思路
房产