威海荣成海景房地产调研报告
2007年11月02日
北京艾力森华研咨询有限公司
目录
第一部分：调研概述….
第二部分：项目环境概述……
第三部分：研究成果与建议…
第四部分：市场探测性研究…
第五部分：市场需求分析……
第六部分：海滨地产市场现状分析…
第七部分：政府规划与政策法规……
第八部分：借鉴案例…
第九部分：媒体接触研究……
第十部分：购买者群体细分…
结束语 ：……
第一部分：调研概述
1-1 研究背景
1-2 研究目标
1-3 研究范围
1-4 思路方法
1-1研究背景：项目位置
1-2研究目标
项目调查目标（讨论意见）
根据客户的需求，我们把本次调研的研究目的界定在进行购房者需求与市场供应的评估研究上。通过对威海和全国海滨地产市场的直接调查，获得如下方面的成果和信息：
购房者基本状况；
购房者收入、基础生活形态；
购房者对住房的生活需求；
住房给人们带来的实际利益点，生活指数贡献值；
各类住房与对应的购房者价值观点因子分析；
海滨住房品牌认知，市场地位；
潜在需求、品牌效果分析；
市场细分；
项目可实现的决策建议
评估市场需求与行业市场发展空间；
企业自身的目标市场定位和开发方向；
满足顾客更深层需求的产品要素；
住房者满意度指标体系；
识别媒体价值，制订广告、促销推广策略；
制订提高市场竞争力的营销策略
1-3研究考察范围
1-4思路方法——研究思路
现状，竞争与趋势
1-4思路方法——主体分析框架
抽样方式
抽样总体
目标市场
总体市场特征
人群构成
购房目标
偏好
收入分布
心理特征
媒体接触方式
再细分
地域
职业
年龄
购买目的
户型
面积
价格
装修
交叉
差异
细分目标市场特征
总体需求市场特征
资源现状
案例借鉴
市场建议
直接寻找潜在购买群体
地域：北京，黑龙江，
山西，秦皇岛，
威海，烟台，
青岛，日照
选择有代表
性的样本
覆盖了大部
分目标市场
其他定位
价值理念定位
其他建议
无差异
定位与产品无关
方差
1-4思路方法——研究方法（对象与样本量）
信息来源：
统计数据
艾力森数据库
行业协会信息
竞争对手情报研究
其它
需求探测研究
竞争对手研究
政府政策研究
海景房已购者研究
海景房潜在购买者研究
人流量测试等
拦截访问
深度访谈
座谈会
商圈环境研究
二手资料研究
1,了解相关海滨房产行业情况、顾客需求、房地产开发商信息；
2,了解相关项目的发展概况、市场供应能力及发展趋势。

1,购房者需求研究，购房者动机、利益点与偏好探测；
2,生活形态、品牌及需求指标建立；
3,楼盘环境、商业项目探测。

1,购房类型、基本背景和选购模式；
2,目前消费情况、行为、生活形态，主要消费缺陷；
2,购房者对海滨房产的认知度、满意度，主题项目、商业配套。

1,需求研究，预购房者偏好、利益点验证；
2,生活形态、品牌及需求类型定位（居住、商业）；
3,需求属性和目标购房需求者定位（居住、商业）。

1,各地海滨住宅开发状况、饱和度、规划、发展计划，目前市场供应量、及需求关系；
2,开发商计划、规划和销售，未来预测。

渡假区商业构成。