房地产业作为城市经济发展的基础产业和国民经济的支柱产业,它关系到整个国

民经济能否健康、持续的发展。最近十年来,我国的房价快速增长,已经远远超出了

居民的实际承受能力。因此,有必要重点关注房价快速上涨的原因及影响房价上涨的

主要因素。只有弄清楚影响房价上涨的主要因素,才能制订出一系列政策法规,从宏

观上调控、抑制房价快速增长,引导房地产健康发展,才能稳定社会经济秩序,使经

济步入良性循环。

本文旨在研究徐州市房地产价格的主要影响因素,重点探讨徐州市房价与地价之

间的关系,运用数理模型实证检验房价与地价之间的内在联系及其因果关系。研究发

现,地价与房价之间具有双向的因果关系,即房价的增长促进了地价的增长,而地价

的增长也推动了房价的增长。在此基础上,提出控制徐州房价理性回归的政策建议,

以期为徐州房地产市场健康良性发展、国民经济健康发展提供借鉴。

关键词:房地产价格影响因素地价徐州市

Abstract

The real estate industry is the pillar industry of national economy, which matters the

whole country economy development whether healthy, sustainable or not. In recent years,

China&39;s housing prices have been far higher than the actual afFordability of the residents,

and it is growing too high and too fast. Therefore, it is necessary to analyze the main

factors influencing housing prices. Only to clarify the main factors, we can formulate a

series of policies and regulations to guide the healthy development of real estate, and make

economy enters benign loop.

This paper aims to study the main factors which influencing Xuzhou City real

estate price, and focus on the relationship between housing price and land price in Xuzhou.

The paper uses mathematical models to verification the relationship between housing price

and land price. On this foundation,the paper put forward some suggestion to control the

Xuzhou prices return to rational policy proposal, guide the healthy development of real

estate, and make economy enters benign loop.

Keywords: The price of real estate; Influence factors; Land price; Xuzhou City

1引言

1.1研究背景与意义

随着我国经济的快速发展,房地产业逐渐发展壮大并日益成为国民经济的支柱产

业,因此,房地产业的健康发展则能促进整个国民经济的健康、持续发展。房地产业

不仅是国家财政收入的重要来源,而且是第三产业发展的突破口,它的发展不仅能带

动第三产业的发展,又由于其产业关联度强、产业链条长的特点,将带动冶金、建材、

化工、纺织、森林、五金等产业的发展。房地产业恶性循环,将使整个国民经济陷入

举步维艰的地步,甚至爆发金融危机;房地产业的健康发展,将保障整个国民经济的

健康、稳定发展。

房地产市场属于我国市场经济的重要一部分,这就决定了国家宏观调控的必要

性。一直以来,国家宏观调控都对房地产市场进行宏观调控,目前我国房地产市场发

展总体平稳,房价上涨较快。特别是2011年的限购、限贷政策的实施,极大的控制

了房地产市场,有效稳定了房地产价格。然而,令人欣慰的同时,房地产价格却仍然

远远高于普通消费者的购买能力,房地产价格明显不合理。

房价增长过快不仅是房地产健康运行的突出矛盾,也是导致整个国民经济无法继

续平稳发展的一个重要因素。房价增长过快将对整个社会产生不利的影响,其主要表

现在以下几个方面:(1)不利于金融平稳健康运行。虽然经过多年的调控,房地产开

发企业从银行贷款的数量明显下降,但是总体贷款规模仍然偏大;另一方面,个人住

房贷款也呈逐年增长的趋势,而由于这两类贷款又属于长期贷款,因此必然推动我国

银行信贷结构中的中长期贷款增长过快。房价增长过快,给开发商造成供小于求的假

象,致使房地产开发商加大投资力度;给普通老百姓造成房子紧张,房价将一路攀升

的假象,而使消费者提前消费,这使房价在短时间内骤然攀升,造成房价虚高,形成

一个恶性循环,等房价高到一定程度,这个泡沫就会破灭,导致金融危机⑴。相信读

者对97年亚洲金融危机还记忆犹新,那场金融危机也正是从泰国的房地产引发的。

(2)制约整个经济的结构调整。房地产业是带动下游产业力度较大的一个产业,房

地产业的迅速发展将带动水泥、钢材及其他能源的发展,也会导致能源、资源过快消

耗及浪费。2003年以来,我国增长过快的房价是重工业特别是钢铁和水泥等行业过

度扩张的主要动力。钢铁和水泥等行业过度扩张的直接结果也将导致能源、资源的过

高消耗。

鉴于房价上涨所带来的诸多负面影响,我们有必要搞清楚房价上涨的真正原因,