Q1：微观区域消费研究
Q2：橄榄城整体商业关系
Q3：核心主力业态探讨
Q4：开发时序
Q5：财务评价与经济分析
Q6：内部空间规划建议
Q7：商业招商、运营模式
Q8：公寓产品定位
经实地勘察，项目核心商圈范围内（北：航海路—西：大学南路—南：柴郭村、战马屯—东：铁路线）人口分布如下
经初步统计，本项目周边2.5公里以内居民及各市场人员共计：18万人左右
橄榄城项目未来将有3-5万的居民数量，回迁安置区与经济适用房将带来2万居民，王胡砦项目规划将有10万居民
橄榄城项目未来将有3-5万的居民数量，回迁安置区与经济适用房将带来2万居民；
本项目周边区域未来将存在5-7万的消费人群。
王胡砦城中村改造项目，安置房及商品房总规模达到251万平米，未来居民总数将达到10万人左右。
根据深入访谈及问卷分析，本项目所在区域的消费者主要分为以下四类
考虑到市场内从业人员在周边居住、及未来在区域内买房较多，核减重复性计算，核心商圈范围内现有居住人口约为15-18万人，未来可预期消费人口将约为30万人。
根据2007年郑州人均消费支出（8716元），区域现状可实现消费总量约为13.1亿—15.7亿元，未来可达到30亿元，消费潜力巨大。
核心商圈消费者研究小结
从目前来看，区域内消费需求主要有以下三类：
原社区、村砦居民——生活型商业；
商贸市场从业人员——生活型商业，餐饮、休闲等商务交往类商业；
学生——低端餐饮、休闲、服装类商业。
未来三年内，将因经济适用房、安置房以及商品房等因素，为本区域带来规模较大的城市中端、中低端消费人口（5-10万），这将加大区域内城市社区特征消费的比重。
就现在及未来来看，区域消费水平整体处于中档偏下的层次，中高端生活型消费需求较小且二七商圈竞争力强；餐饮、休闲类消费需求高中低端都有，以中低端为主，中高端餐饮、休闲消费中的一部分具有在本区域完成的需求。
核心商圈内的消费人口以南三环以北为主，南三环以南相对较少，由于环线阻隔以及市内商业吸引，核心商圈内的消费需求更难以吸引而易于流失，需要后期更高的经营水平来实现商圈的培育，项目商业宜逐步开发，根据市场反应及时调整，不宜为占取市场先入优势而冒进。
Q1：微观区域消费研究
Q2：橄榄城整体商业关系
Q3：核心主力业态探讨
Q4：开发时序
Q5：财务评价与经济分析
Q6：内部空间规划建议
Q7：商业招商、运营模式
Q8：公寓产品定位
橄榄城内部商业概况——未来橄榄城内部商业总规模将达到13万平米左右，以冯庄路两侧最为集中
本项目规模：80930平米
“整合商业模式”——满足消费者一站式消费服务
整合商业模式
橄榄城商业整体规划——整合商业模式，四大商业体系
LifestyleCenter
（生活体验式商业中心）
核心主力店+1-2家次主力店（电器、软饰等）；
大型超市；
餐饮、休闲娱乐(商务会馆)。
邻里中心
次主力店(家居建材、电器IT、餐饮、休闲娱乐及相关业态)；
一期地块可设置中小型家居建材等，10号地设置餐饮、KTV、网吧、美容SPA等设施）。
学府商业
针对学生群体消费，时尚服装服饰、运动服装、体育用品、IT数码、书店等。
社区商业
社区服务型商业为主，便利店、蛋糕房、洗衣店、药店、小商品等、家政服务；
周边500米居民的日常消费。
LifestyleCenter
邻里中心：次主力店
如：东方家园社区店，小型家居店等
邻里中心：次主力店
如：特色餐饮、KTV、网吧、美容SPA设施等
学府商业：
如：时尚服装服饰、运动服装、体育用品、IT数码、书店等
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