古北集团
古北朱家角项目前期策划报告
前期策划
PART1宗地解读
PART2宏观环境认知
PART3相关市场认知
PART4项目优劣势分析
PART5前期定位建议
PART6产品建议细化
PART7营销策划建议
PART1章节标题微软雅黑28号，数字32号
PART1宗地解读
区位条件优越、自驾可达性好、高端商服配套完善
宗地概况
宗地是位于
土地面积13万方的商住低密度用地
区位条件
江浙沪水乡腹地、西上海特色居住区、良好规划，创造宜居城市典范
区位状况
位于浙江、江苏、上海两省一市的交汇处
位于上海西大门——青浦朱家角
朱家角特色居住区内
临近淀山湖、东方绿洲，南临淀浦河
周边规划发展为以朱家角新市镇为依托，服务于上海乃至长三角的以高档生态居住为主的复合功能区，这将为宗地提供更为优越的发展条件
45公里
淀山湖
东方绿舟
青浦区中心
5公里
青浦区
交通条件
上海与江浙两地陆路交通的必经之路，自驾可达性好，周边交通规划完善
沪青平公路
沪杭高速
珠溪路复兴路
淀湖大道
绿舟路
淀浦河
主干道：东西向主要为沪青平高速，至上海市中心47公里，另有绿洲路；南北向有珠溪路、复兴路
轨道交通：规划地铁20号线，预计2013年通车，东起虹桥火车站站，西至东方绿舟，全程33.2公里，共设11站
在长三角联动效应中，“3小时经济圈——16城市交通不超过3小时”的交通规划建设更提高了本案的便捷性
配套条件
高端旅游度假基地雏形显现，高端商服设施层次不穷，医疗配套稍显欠缺
商服配套
教育医疗配套
宗地
教育：周边青少年教育配套较好
朱家角中学
朱家角小学
青浦区珠溪中学
医疗：项目周边医疗设施缺乏，无大型医院，仅有零星的小型医疗机构
商服设施完善，高端物业崭露头角：东方绿舟（已营业）、尚都里休闲广场（创意时尚街区）、证大西镇商业（精品酒店、音乐厅、国际商务中心）、中信泰富休闲度假基地（度假别墅、五星级酒店等）
经济指标
地块毗邻河道两岸的湿地景观带，为中等规模的低密度住宅
珠溪路
浦泰路
绿洲路
南埭港河
淀浦河
宗地
东临景观大道珠溪路；西至浦泰路；
北至南埭港河;南靠黄金水道——淀浦河；
总用地面积198亩
PART1章节标题微软雅黑28号，数字32号
PART2宏观环境认知
宏观经济回暖、投资发展平稳、各级市场火爆、政策频出防过热
城市经济发展水平
宏观经济显现回暖迹象，09年上海GDP增长成功“保8”
GDP
09年上海实现全年生产总值约14900亿元，同比增加8.2%
受国际金融危机影响早、程度深，上海经济经历了冲击之后触底稳步复苏，整体经济运行呈现前低后高走势；一季度生产总值增长3.1%，二季度增长7.9%，三季度增长9.8%四季度增长11.2%
人均可支配收入
09年上海城市居民家庭人均可支配收入28838元，比上年增长8.1%，但增幅同比回落4.8个百分点
其中，工资性收入19811元，增长4.8%；转移性收入7118元，增长18.7%