中文摘要
从上 个 世 纪90年代后期开始，中国房地产业进入了一轮高速增长期。房地
产行业是典型的资金密集型行业，巨额的贷款余额使传统融资渠道商业银行积
累了巨大的金融风险。寻求新的多样化的融资渠道已成为迫在眉睫的问题
本 文主 要 研究了房地产企业融资创新方式。首先，对房地产业融资渠道的
现状及其历史成因进行了全面系统的总结，指出了多元化融资的必要性和紧迫
性。同时通过对证券市场股权和债权的融资方式及发展趋势的剖析，指出其尚
不具备作为房企融资的主要途径的条件。在此分析基础上，本文重点研究了房
地产信托融资方式的创新及其他融资创新模式:先介绍了信托业在国内外的发
展历史与现状，进而重点分析了国内房地产信托融资主要方式，探讨了其规范
化运作的模式，并分析了信托资金对房地产企业开发的影响，然后分析得出，
资金信托计划方式短期内将起到为房地产开发作“过桥资金”的作用，同时其
发展趋势是主要面向中小房地产企业融资;而从长期来看，以基金形式运作的
信托投资模式作为房地产业发展到高级阶段所采用的主流融资方式，将主要为
收租型物业及大型房地产企业提供融资平台
本文 在 全 面总结各种融资渠道的基础上，通过优劣对比分析，提出了以信
托业为核心的多元化融资模式，以支持作为国民经济支柱产业的房地产业的发
展，同时化解商业银行金融风险
关键词:房地产融资证券融资资金信托投资信托基金
ABSTRACT
Sin ce la t erst ageo fth e1 990slas tce ntury,Ch inesere ales tatetr adeh asen tereda
rise period at a high speed. The real estate trade is a typical intensive trade of fund,
the huge loan balance makes the commercial bank as the traditional financing channel
accumulatee normousfin ancialri sks.It al readyb ecomee xtremelyu rgentpr oblemsto
seek the new diversified financing channels
Th is t he sish asr esearchedt hei nnovativew ayso fth er eale stated eveloping
enterprise's financing mode mainly. Firstly, it has summarized overallly
systematicallyt oc urrents ituationa ndh istorical.or iginc auseo ff ormationo fth e
financing channel of real estate, and has pointed out the necessity and urgency of
pluralisticf inancing.B ya nalysingth ef inancingw aya ndd evelopmenttr endth rough
thes tockr ightan dc reditor'sri ghtso fse curitym arketat th es ameti me,th eth esish as
pointed out its does not still possess the condition as the main way of real estate
enterprise financing. On the basis of this analysis, this thesis especially has
researched the innovation of the real estate trust financing way and other innovative
financing mode. At first, the thesis has introduced developing history and current
situation at home and abroad of trust business, then has analysed the main way of
trust financing of the domestic real estate especially, has probed into standardized
modeo fit so peration,an dh asa nalysedt hein fluenceo ftr ustfu ndt ot here ales tate
developing enterprises, and then has drawed, fund trust plan way play a role in
,exceedingt heb ridgef und'fo rth ed evelopmento fre ales tates hortly,at th es ame
time its development trend is facing the medium and small enterprise's financing
mainly;an do nlo ngte rms,th etr ustin vestmentm odeo fop erationfo rmo fth efu ndas
the major financing way adopted by the real estate trade that develop into the
advanced stage, will ofer the platform for charging the renting type property and
large-scale real estate enterprise finance mainly.
Thi st h es is,on th eb asiso fsu mmarizingv ariousk indso ffi nancingc hannelsin
ana ll-roundw ay,th roughc omparinga nda nalysingw ellan db adly,has proposedt he
pluralistic financing mode taking trust business as the core, in order to support the
development of the real estate trade regarded as the pillar industry in national
economya ndd issolveth efi nancialri skso fc ommercialb anka tth es ameit me.
KEY WORDS:Real Estate Financing, Securities Financing, Fund trust,
Investment Trust Funds
第一章绪论
1.1选题思考和研究意义
200 3年 6月，中国人民银行发布121号文件《关于进一步加强房地产信贷
业务管理的通知》。通知要求:“加强房地产开发贷款管理、引导规范贷款
投向对未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可
证和施工许可证的项目，不得发放任何形式的贷款。商业银行对房地产开发企
业申请的贷款，只能通过房地产开发贷款科目发放，严禁以房地产开发流动资
金贷款及其他形式贷款科目发放。对房地产开发企业己发放的非房地产开发贷
款，各商业银行按照只收不放的原则执行。房地产开发企业申请银行贷款，其
自有资金(指所有者权益)应不低于开发项目总投资的30%......严格控制土地储
备贷款的发放”
200 3年 8 月，国务院发布18号文件《关于促进房地产市场持续健康发展的通
知》。通知强调:“房地产业关联度高，带动力强，己经成为国民经济的支柱产
业。促进房地产市场持续健康发展，是提高居民住房水平，改善居住质量，满
足人民群众物质文化生活需要的基本要求;是促进消费，扩大内需，拉动投资
增长，保持国民经济持续快速健康发展的有力措施;是充分发挥人力资源优势，
扩大社会就业的有效途径。实现房地产市场持续健康发展，对于全面建设小康
社会，加快推进社会主义现代化具有十分重要的意义。” 18号文反映了政策的
灵活性:“对符合条件的房地产开发企业和房地产项目要继续加大信贷支持力
度。同时要加强房地产开发项目贷款审核管理，严禁违规发放房地产贷款”，
“妥善处理过去违规发放或取得贷款的项目，控制和化解房地产信贷风险，维
护金融稳定”。可见政府对于房地产行业的态度，依然是鼓励发展，控制风险
200 2年 以 来，房地产行业是否存在泡沫的讨论一直在进行。以上由国家部
委发布的两个通知是对这个宏观经济问题在不同层面的直接反应。通知的精神
使我们感觉到中国房地产业正在面临一场巨变，其中充满挑战和机遇。众所周
知，房地产开发行业是典型的资金密集型行业，开发商的资金链条是否坚实稳
固对于企业的生存与发展将起到至关重要的作用。多年以来，中国房地产开发
企业的融资模式十分单一，基本依靠商业银行贷款。这种状况使银行隐含着巨
大的金融风险。央行121文件出台后，这种局面发生了极大的变化。土地使用权
证书等四证必须齐全以及自有资金应不低于开发项目总投资的30%等一系列要