新城集团-惠商地块——项目产品建议
常州市地处中国三大经济圈之一的长江三角洲经济圈，与上海、南京两大城市等距相望
项目位于常州市中心地带的钟楼区-太平巷街坊，紧邻常州著名的“篦箕巷”，尽赏运河景观
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本项目总建筑面积为21.08万平方米，其中商业建筑面积占总面积的39%，住宅建筑面积占总面积的41%，办公建筑面积占总面积的20%。项目总建筑密度为55%，容积率为7.0
备注：本经济技术指标由新城房产股份有限公司提供
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住宅市场研究回顾
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在售项目多|土地供应量大|07年新增户型面积偏大|产品同质化严重
住宅供应市场特征综述
2003年到2006年，常州市累计销售住宅面积1138.34万平方米；累计住宅销售额346.5669亿元；
2007年批准新增销售面积415.83万㎡，批准新增销售套数37722套；
根据市场研究，90平米以下中小户型产品由于低总价，适合投资、居住双重需要，市场表现良好：中心城区60平米以下户型市场销售率在95%以上；60-90平米产品市场销售率在90%以上；90-140平米产品市场销售率在80%左右；140以上大户型产品销售率在60%左右（铭筑高第等依赖重点教育景观资源的大户型项目销售率较高）
市场供应项目产品同质化严重
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住宅市场销售特征综述
价格稳步上升|现价格增幅缓慢（相对）|消化平稳|未来上涨空间较大
2005年以来，与北京、上海、杭州等一、二线城市相比，常州住宅市场并未发成交价格猛增的情况，常州住宅市场发展势态平稳而健康。但同时可以看出，由于整体供应量较大、产品同质化严重、产品类型单一等原因，在一定程度上阻碍了常州住宅价格的快速增长速度；
2006年常州住宅均价在4004元/平米；2007年5-9月住宅成交价格为4153元/平米；
2007年以来，国内很多大中城市的住宅市场出现明显的价格上涨，而常州的普通住宅市场表现出稳中略升的增长趋势，常州的普通住宅市场未来仍有较大的上涨空间；
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市场重点案例特征
东方国际公寓
莱蒙都会
嘉宏盛世
凯纳商务广场
中意宝第
青山湾
竞争项目中，50%的项目聘请国外设计单位进行建筑或景观设计，保证项目的设计品质；
竞争项目中，62.5%的项目聘请具有国际知名度的物业管理公司进行项目的物业管理，满足客户对项目物业管理水平的需要；
竞争项目中，物业收费主要集中在1-2元/㎡·月，占项目总数75%，物业收费标准在1元/㎡·月以下的项目占项目总数12.5%，物业收费标准在2元/㎡·月的项目占总数12.5%
各个项目的容积率高，绿化率低，绿化面积小，社区内环境较差；
各竞争项目中，零居、一居户型面积主要集中在30-80㎡之间，二居室户型面积主要集中在80-100㎡之间，三居户型面积主要集中在110-140㎡
各竞争项目中，75%的项目采用毛坯交房标准，25%的项目采用精装修交房标准；
所有竞争项目均有安全监控系统；
仅有1个项目配有24小时热水和中央空调
各竞争项目的成交客户仍以常州本地客户为主，异地购买客户则多来自常州附近的上海、无锡、南京和苏州等城市；
小户型较多的项目以投资客户为主要购买客群；
各竞争项目的成交客户以私营企业主、大型企业管理人员、公务员、教师等为主