谨呈新苏集团
新苏中心项目组
2013年3月8日
新苏中心项目深化报告
2013年3月8日
项目商业街业态定位建议
儿童体验馆
美食中心
娱乐中心
4位于项目东部，南侧为公园，北侧为河道，单层面积较大，可设置休闲娱乐等目的性业态，增加私密性
2位于项目西部，紧靠东吴北路，沿街有一定的展示面，可将中高档儿童购物类业态布置在沿街部分，整幢楼可规划为以儿童系列为主题的商业业态
3位于项目中部，可规划为餐饮业态为主题，以便将2、4楼的客流及目的性消费客流往项目中部吸引，实现各幢楼客流均衡流动
方案一：按幢布局
项目商业街业态定位建议
方案二：按层布局
以休闲娱乐为主
以餐饮为主
以儿童体验为主
以服饰、化妆品、西餐等品牌旗舰店为主
项目商业街业态定位建议
方案三：整体包装
概念包装
与整体商业吻合并形成热点业态
独立型业态
热点业态
与整体吻合
进行优势互补
名品折扣店（奥特莱斯）
定位启示：百联集团上海奥特莱斯店，共16万方，租金达到1.6元/平米·天
项目Ⅱ期商业街价格定位
项目商业街价格定位
通过静态比准价的测算，产品静态比准价为58067元/㎡
建议可将1-4层均价定为58000元/㎡
根据项目自身的特征，我们选取了市场在售竞品，通过市场比较法估算项目的静态价格
（丽丰广场虽只有36套商铺且基本售罄，但因其与本项目有强烈的借鉴性也将其列入参照竞品）
项目商业街销售方式
港龙城市商业广场: 产权销售，前两年无租金，后8年利润业主与运营商按9：1分成,开盘当日的销价格均为减扣前两年16%的固定优惠(既为84%折扣优惠）的价格
繁华中心：前5年以每年回报率7%计算回报金额并采用购房优惠方式将回报金额抵扣房款，后10年采用租金分成方式进行收益分配
丽丰商业广场：返租销售，返租6年，前3年为6%，一次性返还，后3年为7%8%9%
当前苏州商业市场采用的销售方式：
本项目建议销售方式：带租约销售，采取2+3模式，前2年14%一次性房价抵扣，后3年租金9:1分成
小面积商铺
产权式销售
品牌开发商建造运营
具有大型主力店带动
引言
似曾相识
成功模式借鉴
港龙操盘模式
借鉴
超越
营销推广方式方法
引言
港龙营销推广的几大特点
2、全城造势-利用项目节点进行全城造势，广度吸引客户，形成强大的影响力与知名度
3、频繁的广告叠加-户外广告关键路口拦截，频繁的广告曝光率，媒体选择宽广，广告叠加严重
4、阶段性活动营销-高打高举，活动大手笔，实现客户再次爆棚