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高通智库房地产标杆企业经营管理经典研究报告(45页).rar

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文本描述
房地产标杆企业研究
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目录

一、永旺集团概述 . 5
1. 集团简介 .... 5
2. 永旺全球业务版图6
二、永旺在中国 ... 12
1. 永旺在中国发展历程 . 12
2. 永旺在中国布局与发展现状 . 13
3. 永旺在中国的合作扩张模式 . 17
4. 永旺未来在中国发展战略 ..... 18
三、集团资源支持 ...... 21
1. 自有品牌优势 . 21
2. 金融服务 .. 22
四、商业地产规划设计与运营管理 .. 24
1. 郊区购物中心 . 24
2. 选址指标——人口、交通、周围商超 . 27
3. 建筑与商业动线设计 . 31
4. 运营管理 .. 33
五、典型项目分析 ...... 35
1. 永旺国际商城购物中心 .. 35
2. 天津泰达时尚广场项目 .. 38
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图表目录

图表1:永旺株式会社组织架构...5
图表2:永旺“三总公司”体制...6
图表3:永旺2007-2011年营业额及增长率...6
图表4:永旺2007-2011年营业利润与净利润....6
图表5:永旺2007-2011年毛利率与净利率.....7
图表6:永旺2007-2011年营销与管理费用...7
图表7:2012年2月永旺全球店铺家数7
图表8:永旺业务全球版图....8
图表9:永旺主要业务领域分布...9
图表10:永旺旗下各事业部一览9
图表11:2011年度永旺各事业部营业额占比....12
图表12:2011年度永旺各事业部营业利润占比12
图表13:永旺在中国发展关键时间点..13
图表14:日本永旺大中华区各分公司股权关系..13
图表15:永旺在全国的业务分布图......14
图表16:永旺2010—2012年扩张情况..14
图表17:永旺国内已开业店铺一览......15
图表18:2011年底主要外资零售企业在华店铺规模对比..16
图表19:主要外资零售企业单店营业额(万元)......16
图表20:TOPVALU下属八大品牌21
图表21:永旺信用卡和电子货币发行与使用情况.....23
图表22:永旺北京国际商城购物中心交通动线示意图..26
图表23:永旺北京项目周围商超情况(截止2007年6月)..27
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图表24:永旺朝北大悦城项目车时间距离图...28
图表25:朝北大悦城项目周围商圈图..29
图表26:朝北大悦城项目步行商圈图..29
图表27:天津泰达项目周围人口分布情况......30
图表28:天津泰达项目周围交通...30
图表29:永旺两核一街模式31
图表30:永旺内部商业动线示意图......32
图表31:永旺购物中心开发商业模式..33
图表32:永旺购物中心运营特点....34
图表33:北京永旺国际商城购物中心基本参数..35
图表34:天津泰达时尚广场项目规划图...38
图表35:天津泰达时尚广场永旺购物中心基本参数.40
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一、永旺集团概述
1.集团简介
永旺的前身“冈田屋”成立于1758年,1970年,“冈田屋”、“Futagi”、”Shiro”
三家地区企业合作,新成立了“Jusco株式会社”,2001年8月21日,公司更名为
“永旺株式会社”。
2008年8月,永旺开始推经集团结构改革,确立了以纯控股公司永旺株式会社为
核心的新管理体制。目前,永旺集团由约200家企业组成,包括百货超市JUSCO、
食品超市MAXVALU、WELCIA医药超市、MINISTOP便利店等品牌专卖店。其业务
的核心是包括GMS(综合百货超市)、SM(食品超市)、DS(折扣店)等在内的零售
业态,其他还有一些服务于零售业的行业,比如金融服务以及商业房地产开发。
图表1:永旺株式会社组织架构

自从2008年开始推进集团结构改革以来,永旺一直在努力整合集团在商品、物
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流、IT等方面的资源,并消除各事业公司之间的业务重叠。2011年度,永旺从原永
旺零售株式会社里分离出了DS事业、战略性小型店事业,还对GMS事业实施了重
组。同时将GMS业务名称统一改为“永旺”、把购物中心名称统一改为“永旺梦乐城”
这样,永旺初步实现了“一个经营业态一个品牌化“以及“专业化”的经营模式,这
有利于强化各事业公司的竞争力,同时有效利用支持这些事业部的功能公司以达到集
团整体的规模效益。
在2012年世界500强排名中,永旺位列134位,在零售企业中排名第13位
其全球网点有1.5万个,主要分布在日本、东南亚和中国。为了更好地践行“本土化
经营”策略,永旺推行了“三总公司”体制,即在日本、中国和东南亚分别设立了总
公司。
图表2:永旺“三总公司”体制

2.永旺全球业务版图
财务数据
2011年,永旺株式会社的营业额达到52061亿日元,较2010年上升2.15%,
位居日本零售业第一。其自有品牌“TOPVALU”品种已经扩大到6000种,销售额达
到5300亿日元,成为日本国内最大的自有品牌商品。
图表3:永旺2007-2011年营业额及增长率图表4:永旺2007-2011年营业利润与净利润
单位:亿日元单位:亿日元
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图表5:永旺2007-2011年毛利率与净利率图表6:永旺2007-2011年营销与管理费用
从财务数据来看,永旺近5年的营业额比较稳定,在51000亿日元附近小幅波动,
没有明显的上升趋势。但是在这样稳定的营业额的基础上,永旺的净利润波动幅度却
非常大,在2008年甚至出现了负值。从2007年到2011年,永旺平均的净利润率
仅为0.77%,如此低的净利润率主要是因为永旺的营销和管理费用高居不下,其占营
业额的比例已经连续5年高于30%,可见永旺在管理效率以及成本控制方面还有待提
升。
全球业务分布
日本各类购物中心的总体规模为4900万平方米左右,而永旺的经营面积达到
1400万平方米,占到28.5%的市场份额。而大型Mall型的购物中心在全日本有103
家左右,其中70.1%是由永旺开发并进行运营管理的,可见永旺不愧是日本零售业的
龙头老大。
除了日本之外,永旺还将业务扩展到了海外。目前,永旺在全球12个国家开展业
务,其业务扩展模式主要是通过GMS为核心加速购物中心的扩张,以此为基础,采
取了与信用卡事业、一般服务事业、专卖店事业等各公司一起合作开展事业的方式
截止2012年2月,永旺在全球的店铺达到1.5万家。
图表7:2012年2月永旺全球店铺家数
店铺类型店铺数
GMS(综合百货超市)590
SM(食品超市)1537
DS(折扣店)134
家居中心124
便利店4138
其他零售业420
单位:亿日元
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专卖店3424
金融460
服务1384
药妆店2795
常驻办事处2
合计15008

图表8:永旺业务全球版图


从永旺业务的全球分布来看,其国际化业务只能算是刚刚起步。日本国内的业务
仍然占主导性地位,店铺数占到全球店铺总数的80%以上,业态也最多元化。而中国
市场是永旺海外的第一大市场,业态多元化程度仅次于日本,但目前仍有折扣店、家
居中心、药妆店等业态还没有进入中国。在东南亚市场,永旺仅在泰国和马来西亚发
展相对成熟,引入了综合百货超市和食品超市等主要业态。而在其他市场,如印度、
越南、韩国、菲律宾、柬埔寨、印度尼西亚等国家,永旺的业态非常单一,店铺数也
仅为个位数。总的来说,相比于沃尔玛、家乐福等国际零售巨头,永旺的国际化程度
还有待提高。
永旺主要业务领域
536家综合百货超市
1493家食品超市
134家折扣店
124家家居中心
2106家便利店
393家其他零售业
3387家专卖店
224家金融服务机构
1350家服务类机构
2795家药妆店
日本
1676家便利店

韩国
12家专卖店
1家金融服务机构
台湾
327家便利店
菲律宾1家金融机构
柬埔寨
24家综合百货超市
4家食品超市
31家金融机构
20家服务类机构
马来西亚
29家食品超市
174家金融服务机构
1家其他零售店
泰国
1家其他零售店
印度
30家综合百货超市(5)
11家食品超市(6)
29家便利店
27家其他零售业(27)
25家专卖店(5)
23家金融服务机构(17)
5家服务类机构
中国(其中香港)
5家金融机构
印度尼西亚