2卓越世纪中心商业规划项目第一阶段报告 目录（1/3）页码 A.项目背景、项目目标及交付品说明5 B.核心结论与管理概要9 C.内外部研究22 C.1 宏观经济研究22 C.1.1 核心发现23 C.1.2 与商业相关宏观经济分析24 C.2 深圳市商业格局分析43 C.2.1 核心发现44 C.2.2 各商业中心及商圈分析45 C.3项目商圈研究68 C.3.1 核心发现69 C.3.2 商圈定义71 C.3.3 人口分析73 C.3.4 交通分析78 C.3.5 商业现状分析80 本文件是专门为我们的客户书写的。除非得到后续的详细分析和口头报告的支持，否则本文件不算完整。本文件不得透露给第三方机构，例外情况是事先得到九洲远景商 业顾问有限公司的书面同意 3卓越世纪中心商业规划项目第一阶段报告 目录（2/3）页码 C.内外部研究（续）22 C.4 消费者研究87 C.4.1 目标消费者定义88 C.4.2 目标消费者消费行为特征分析100 C.5 竞争对手研究111 C.5.1 核心发现112 C.5.2 各竞争对手分析115 C.6 典型案例研究145 C.6.1 香港国际金融中心案例研究146 C.6.2 对世纪中心项目的借鉴意义164 C.7内部研究166 C.7.1 卓越集团内部能力评估167 C.7.2 世纪中心项目SWOT分析170 本文件是专门为我们的客户书写的。除非得到后续的详细分析和口头报告的支持，否则本文件不算完整。本文件不得透露给第三方机构，例外情况是事先得到九洲远景商 业顾问有限公司的书面同意 4卓越世纪中心商业规划项目第一阶段报告 目录（3/3）页码 D.卓越世纪中心定位选择及核心价值172 D.1商业规划定位筛选方法172 D.2 第一次筛选—购物中心类型191 D.3第二次筛选—经营专业主题194 D.4筛选结果—商业规划定位及核心价值211 D.4.1 方案一：中产阶级时尚体验中心213 D.4.2 方案二：运动休闲体验中心227 附1. 卓越世纪中心建筑设计改善建议241 1.1 动线调整建议242 1.2 配套设施设计建议247 附2. 项目小组下一步工作计划259 本文件是专门为我们的客户书写的。除非得到后续的详细分析和口头报告的支持，否则本文件不算完整。本文件不得透露给第三方机构，例外情况是事先得到九洲远景商 业顾问有限公司的书面同意 5卓越世纪中心商业规划项目第一阶段报告 A.项目背景、项目目标及交付品说明 6卓越世纪中心商业规划项目第一阶段报告 项目背景：世纪中心项目位于深圳福田中心区，是卓越集团目前开发建设规模最大的商业项目 项目目标：本项目在第一阶段的目标是通过对外部市场及内部能力分析找到有价值的核心发现， 并得出关键性的结论 交付品：本项目在6月25日交付品包含了第一阶段的所有内容 –核心发现（商业格局分析，消费者调查，商圈及竞争对手研究，内部评估，案例研究） –项目购物中心选型和核心价值定位 –项目建筑设计改善建议 主要工作方法： –购物中心市场定位矩阵分析 –专业中心主题筛选 –竞争对手优劣势分析 –城市消费者问卷调查活动 在双方项目组同事的紧密配合和共同努力下，并经过项目小组的研讨、 补充和完善，在第一阶段完成了初步商业概念设计的项目报告成果 7卓越世纪中心商业规划项目第一阶段报告 为了保障项目报告的准确性，项目组进行了案头研究、内外部访谈及实 地考察等信息收集工作，建立了翔实的数据基础 深圳和香港市场调查 深圳市及福田区范围的市 场调查,包括走访了大量的 商场及购物中心,食街及休 闲娱乐场所,CBD区写字楼 大厦,居委会等,其中购物 中心有以下: 华润万象城 中信城市广场 Cocopark 怡景中心城 天虹购物广场 金中环 第三空间 华强北茂业… 香港购物中心实地考察 香港ifc国际金融中心 朗豪坊 新世界中心 新世纪广场 内外部专家访谈10多人 内部 卓越集团李晓平总裁 卓越集团营销策划系统 任总 卓越集团营销策划系统 徐副总 卓越集团营销策划部 姜军、付庆辉、徐江 外部 万象城负责人 中信城市广场负责人 天虹商场负责人 晶岛国际负责人 怡景中心城负责人 中心城家乐福负责人 金地集团负责人 大中华负责人 深圳市零售协会 中国购物中心协会 内外部研讨会及内部消费 者调研 项目研讨会 规划设计研讨会 消费者研究讨论会 竞争对手研究讨论会 案例研究讨论会 商业概念评估及主题筛 选研讨会 查阅文献数十册 《中国统计年鉴》 《广东统计年鉴〉 《深圳统计年鉴》 《上海统计年鉴》 《北京统计年鉴》 《2007年：中国深圳发展 报告》 《深圳市福田区2006年国 民经济和社会发展统计公 报》 各地政府统计公报 IMI《消费行为与生活形态 年鉴》 中国连锁经营协会 广东省连锁经营协会 中国购物中心协会 国际购物中心协会 美国城市土地协会 英国购物中心协会 卓越内部消费者调研 卓越内部员工消费者问卷 调查（样本量：20份） 卓越内部员工消费者焦点 小组访谈（8人小组）