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热销
？
热销
？
热销
？
热销
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调控
？
调控
？
调控
？
调控
？
上涨
？
上涨
？
上涨
？
上涨
？
狼来了？
狼真的来了！
国家从2009年年初开始对房地产市场进行整体调控
政策之初，大家信心使然，以为房价可以平缓或抑制
但连续三次调控依旧雷声大、雨点小，房价依旧欢快的上扬
渐渐大家开始麻木，对调控政策已无信心，甚至认为每次都是以调控之言，施涨价之实
事不过三，如果本轮调控再无成效，再不起效果，以后就再也没人相信“狼来了！”
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停止核准用于购买土地等用
途的房企IPO
提高土地增值税预征税率
打击假按揭、假首付、假房
价等行为
减免房地产交易税收如营
业税征收年限改为2年
支持自住型需求，首套普
通住宅贷款利率下浮30%
税收优惠收紧，如营业税
征收年限改为5年
贷款政策逐步收紧
行政手段强行打压市场需
求
限贷令、限购令
营业税超过年限全额征收
利率不断提高
存款准备金率创历史新高
政策先紧后松政策先紧后松
政策宽松，刺激
成交，年底收紧
政策宽松，刺激
成交，年底收紧
417、/97政策步
步加码，逐步收紧
417、/97政策步
步加码，逐步收紧
新国八条，史上最
严厉的调控政策
新国八条，史上最
严厉的调控政策
2008200920102011
房价快速上涨、市场规模大幅攀升、供求结构日趋不合理、历
次调控效果不佳
本轮调控的决心与力度，不容置疑
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多管齐下，房地产市场将承受巨大压力，市场已进入速冻期。多管齐下，房地产市场将承受巨大压力，市场已进入速冻期。多管齐下，房地产市场将承受巨大压力，市场已进入速冻期。多管齐下，房地产市场将承受巨大压力，市场已进入速冻期
从住房交易、持有、转手各个环节加大成本，升级限购控制，提升信贷门槛，货币政策从住房交易、持有、转手各个环节加大成本，升级限购控制，提升信贷门槛，货币政策从住房交易、持有、转手各个环节加大成本，升级限购控制，提升信贷门槛，货币政策从住房交易、持有、转手各个环节加大成本，升级限购控制，提升信贷门槛，货币政策
紧缩；调控着手点紧缩；调控着手点紧缩；调控着手点紧缩；调控着手点““““堵堵堵堵””””大于大于大于大于““““疏疏疏疏””””，意指以压制需求达到遏制房价过快上涨的目的，意指以压制需求达到遏制房价过快上涨的目的，意指以压制需求达到遏制房价过快上涨的目的，意指以压制需求达到遏制房价过快上涨的目的
当前政策与经济环境呈现出当前政策与经济环境呈现出当前政策与经济环境呈现出当前政策与经济环境呈现出““““去杠杆化、去需求化、去市场化、去流动性去杠杆化、去需求化、去市场化、去流动性去杠杆化、去需求化、去市场化、去流动性去杠杆化、去需求化、去市场化、去流动性””””
信贷信贷信贷信贷
税收税收税收税收
房产税房产税房产税房产税
限购限购限购限购
规范规范规范规范
货币货币货币货币
紧缩紧缩紧缩紧缩
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限贷限贷限贷限贷限购限购限购限购限价限价限价限价
降价？
2010.4.152010.4.152010.4.152010.4.15新国十条新国十条新国十条新国十条2010.9.292010.9.292010.9.292010.9.29国国国国五条五条五条五条2011.1.262011.1.262011.1.262011.1.26国国国国八条八条八条八条下半年成交量放大已是必然，下半年成交量放大已是必然，下半年成交量放大已是必然，下半年成交量放大已是必然，
量价齐跌已经凸显量价齐跌已经凸显量价齐跌已经凸显量价齐跌已经凸显
2011201120112011年下半年房地产市场受年下半年房地产市场受年下半年房地产市场受年下半年房地产市场受2010201020102010年至年至年至年至2011201120112011年上半年调控政策的影响已经出现报复性的年上半年调控政策的影响已经出现报复性的年上半年调控政策的影响已经出现报复性的年上半年调控政策的影响已经出现报复性的
颓势，颓势，颓势，颓势，““““金九银十金九银十金九银十金九银十””””等传统热卖期的消亡再一次加大开发商的资金回收的成效，上半年等传统热卖期的消亡再一次加大开发商的资金回收的成效，上半年等传统热卖期的消亡再一次加大开发商的资金回收的成效，上半年等传统热卖期的消亡再一次加大开发商的资金回收的成效，上半年
大量囤积的货量无处安放，量价齐跌已经在整个市场中弥漫开来大量囤积的货量无处安放，量价齐跌已经在整个市场中弥漫开来大量囤积的货量无处安放，量价齐跌已经在整个市场中弥漫开来大量囤积的货量无处安放，量价齐跌已经在整个市场中弥漫开来
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成交成交成交成交量将量将量将量将有明显的下滑：有明显的下滑：有明显的下滑：有明显的下滑：
新国八条的实施导致市场进入速冻期，限购范围扩大、贷款进一步收
紧将严重抑制市场需求的释放，2011年市场全国成交总量出现明显萎缩，预计较2010整个下
半下滑幅度将在20~30%
房价基本不可能上涨房价基本不可能上涨房价基本不可能上涨房价基本不可能上涨
：受市场成交量快速萎缩并将持续较长时间的影响，2011年全国房价将
以下滑走势为主
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2011年下半年楼市再次陷入冰点，甚至比2008年更加悲观
楼市调控政策看不到丝毫松绑，楼市的低迷持续到明年看来已成必然
前期大量货量的囤积，必然导致后续推售压力的剧增
房价将受到有效遏制，不可能再出现明显涨幅
淡市之下，我们如何做开市场？