城市、项目、发展商、代理商——“最适合的才是最合适的” 首创敔山湾项目适合性营销策略报告 此报告谨呈无锡首创置业 上海中原无锡分公司 2012.04.24 写在前面江阴作为一个三线城市，未被列为限购城市，但是其房地产市场2011年成交量同比下滑达到42%的较高幅度，高出无锡全市4个百分点。 在对江阴城市和江阴项目做过深度研究的基础上，我司认为江阴房地产市场成交之所以在调控过程中受到影响巨大，其原因主要有二： 其一是城市特性。江阴作为一个内生性城市，缺乏房地产市场增长的持续推动力，同时由于城市富庶，市民房屋拥有量较高。因此，客户在市场预期下滑的态势下选择等待； 其二是城市特殊性。江阴虽然经济发展与一二线城市无异，但是房地产市场的置业属性以及客户特征却与其他城市存在明显的差异，从而导致多数房地产企业虽然攻城拔寨游刃有余，但是到江阴却水土不适，无法展露拳脚。 综上，我司认为：“只有最适合的，才是最合适的”。缘于我司多年来对江阴市场的关注以及江阴项目操盘经验，本次提报所有建议均以贴合市场客户特征为最高原则，以期与甲方共同努力，一举拿下江阴！ 报告框架 市场环境解读 政策环境解读 竞争环境解读 项目特质解读 项目产品基本情况 项目理解 项目特质小结 营销策略组合 中原团队管理政策解读——两会已定调2012年楼市调整“决不放松”，开发商关于政策放松的预期被粉碎，第二轮降价促销大潮拉开帷幕国家层面，两会作为判断今年房地产市场政策走势的风向标，目前已经明确定调“决不放松”。温总理、住建部等国家领导及政府部门均明确表示了这一观点； 地方层面，一些地方政府在财政压力之下，企图放松调控，以试探中央。但包括上海、中山、芜湖等地的调控政策出来之后立即喊停 ，则说明了国家层面对本轮调控的坚决； 因此，尽管地方政府存在微调的动机，但中央态度依然明确，今年的房地产市场仍将在政策高压之下艰难前行。 从2011年下半年起，通胀已处于逐步减弱的态势。2月份CPI已经回落至3.2，已回落至正常水平，货币政策存在调整空间； 按照中国经济周期来看，3-5年为一个经济周期，而对应于2012年，正处于继续下探和低谷反弹的胶着期，虽然即将面临调控转好的大环境，但时间节点仍不明确； 近期存款准备金率下调或许是政策微调的信号，同时差别化信贷政策也已经实施，个别银行贷款利率已低于基准水平，但是大幅度放宽调控政策的需求尚不明显，目前严调格局仍可能继续存在。 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 扩大内需 积极稳健 保持连续性 巩固调控成果 积极宽松 保增长扩内需 稳经济控通胀 稳中有进 经济平稳发展 稳物价促平衡 继续调控 政策解读——通胀压力减弱之下，国家也明确了差别化的调控政策，首次购房受到鼓励，利率优惠被普遍采用 4