保利·山水城 2012年度整合推广沟通案 从自我总结开始 看看明年我们的任务 市场类别墅物业去化速度慢，平均去化率只有1套/月。 明星联排产品，总价超过200万，市场接受度较低。 社区商业氛围尚未能展现，区域位置优势不明显。 洋房价格对比片区显高，市场客户的认可度不高。 货量盘点 上半年尾货去化为主，下半年新房源入市 洋房、高层客户积累情况相对较好，其中大户型产品销售难度较大。 除洋房、高层外，其余可售物业均为类别墅的中高端物业类型，目前客户积累不足。 洋房的可销套数超过了整盘的60%，洋房的销售情况将直接影响整盘的回款计划。 1、市场不好，压力很大 2、存货优先 3、客户储备有限 4、品牌影响力不够 明年面临的营销压力： 过去的一年， 我们在做什么？ 2011年第一阶段部分线上推广展示： 事件：私家宴 时间：3月19-3月20 地点：山水城别墅样板房 事件：啤酒节 时间：5月28日 地点：山水城前广场 2011第二阶段部分线上推广展示： 事件：国宝展 时间：9月27-10月4 地点：山水城前广场及营销中心 效果：到访15000人 事件：深圳秋交会 时间：10月1-10月5 地点：深圳会展中心 效果：等级客户2300批，上门230批 核心价值不明确 项目风格形象不鲜明 山水城在推广、展示、体验中对优质资源缺乏系统性的重点表现，在卖山水资源、卖产品高度、卖品牌形象、卖性价比，什么都说，什么又都点到为止，在市场上难以梳理起鲜明的项目形象印记。 项目核心诉求不清晰 难以传达具有打击力的项目价值 前期诉求内容过多侧重于项目山水价值，但实际上其并不是项目核心的竞争利益点（和竞争项目相比，项目的山水资源价值缺乏明显优势），对于不缺山水资源大盘的惠州客户来说，山水资源具有的吸引力有限。 品牌活动影响力大 但实际产生的销售转化比较有限 啤酒节，国宝展等品牌活动取得了较好的现场效果，品牌实力和知名度获得了一定的展现和提升。但因活动主题与项目的价值展现关联度不大，在高人气的参与状况下，实际产生的销售促动力比较有限。