保利·西山林语2010年上半年别墅营销细案 亚豪机构 2010.03.08 别墅销售目标：6月底清盘23套独栋，10700.07平米，共计4.19亿元； 货量盘点 LA01 临水系、花园最大 LA21 临水系、户型舒适，样板间 LA21 临水系、户型舒适 优势产品 059 060 货量盘点 LB04 下挑空 认知度低 LB22 下挑空 认知度低 LB23. 厅中间楼梯，认知度低 LB23 厅中间楼梯，认知度低 LB23 厅中间楼梯，认知度低 LB02 厅中间有柱，使用不便 LB02 厅中间有柱，使用不便 LB02 厅中间有柱，使用不便 LB02 厅中间有柱，使用不便 LA23 厅中间有柱，使用不便 LA23 厅中间有柱，使用不便 LA23 厅中间有柱，使用不便 LA23 厅中间有柱，使用不便 部分存在销售难度产品 货量盘点 一般产品 LA22 临水系，内部分割凌乱 LA22 临水系，内部分割凌乱 LA22 临水系，内部分割凌乱 LA22 临水系，内部分割凌乱 LA22 临水系，内部分割凌乱 LB01 临水系，5间卧室 LB01 5间卧室，噪音 LB21 样板间，私密性差 货量盘点 货量分析 别墅剩余产品仅23套，产品分为两类： 1：中心区域墅王、2：入口和边缘区存在高差、私密性、产品等的劣势产品。 市场分析 区域市场同总价独栋供应有限，稀缺性相对明显； 从自身看，项目价格仍待市场考证； 林语别墅价格自11月累计上调30%，价格已拔升迅速； 1-2月期间成交的2601、认购的1001均为1700万以内产品； 核心问题1：产品力两极分化； 核心问题2：价格接受度待考证； 核心问题 产品力 两极分化 园林提升，劣势弥补 现场感知，实景打动 价格接受 度有限 墅王高撑，市场占位 阶段促销，针对性渠道 西山核心价值不变 御水墅王主线延续 深化保值增值属性 阶段爆发，针对性促签 重新审视“老带新” 持续开发“朋介” 针对性项目客流拦截 高端物业服务匹配 样板区情境打动 支撑项目价格 提升私家园林品质 弱化私密性与地势问题 ＋ 3-6月营销工作构架