开启星沙地产新篇章 ——方略地块项目定位及商业发展初步思考 湖南中原事业三部 汇报说明 基于前期与开发商的沟通，本案着重针对项目商业发展方向及市场占位进行研判，作为首次思想碰撞，我们更希望展示中原人对于项目的思考方式与相关结论，供开发商决策时参考、借鉴。 第一部分商 业 篇 Q1：本项目适合开发多大体量的商业？Q2：如何明确本项目商业发展方向？ 商业宏观市场分析 商业经营者访谈 项目商业物业定位及体量建议 星沙经济背景分析 星沙商业现状分析 大型商业经营者访谈 中小型商业经营者访谈 本项目商业物业体量建议 本项目商业物业定位建议 项目自身商业条件研究 区位价值及规划前景 项目商业受限条件 长沙县经济增长迅猛，2009年GDP突破431亿元，工业成为其主要的经济增长点，固定资产投资达234.3亿元。 说明：数据来源于政府统计公报及其它政府报告。 单位：亿元 长沙县房地产开发投资稳步增长，09年商品房销售额67.80亿，投资开发与产出呈上升发展趋势。 长沙县房地产开发投资继 续保持较快增长，07年房 地产投资开发总额在30亿 左右，每年的增长率在 20%-50%之间。09年商品 房销售额67.8亿。 长沙县房地产需求旺盛， 年销售额迅速增长；投资 开发与产出呈良好的上升 发展态势。 近年来，长沙县消费品需求持续高速增长，汽车消费仍然是最大亮点，2010年上半年便达44亿，占整体社会零售总额的68%。 单位：亿元 长沙县社会零售总额从07年 起呈持续增长，消费市场十 分活跃，同比增长接近40%。 2010年上半年，长沙县社会 零售总额达64.4亿元，其中 星沙县城近60亿元. 随着城市整体经济的持续发展，人可支配收入逐年提高，购买力与购买意愿呈上升态势。 人均可支配收入突破1.5万元大关。全县 人均可支配收入由2006年的13632元，到 2009年达到18575元，比2006年增长 36.3%，年均增长14.6%。 2010年上半年，人均可支配收入为11316 元，同比增长11%。