三亚项目启动期策略及物业发展建议 谨呈：三亚西元房地产开发有限公司 版权声明： 本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。 [2007] GW-SZ-10 2007.4.26 项目研究工作阶段划分 至今工作 2007/02/07 2007/03/07 第一阶段（终稿） 启动期策略及物业发展建议 第一阶段（中期） 项目整体定位与规划建议 第一阶段(前期） 项目市场调研 2007/03/28 结合案例，制定项目发展战略 项目整体定位 项目功能分区 开发策略建议 项目规划调整建议 项目的初步经济测算 企业背景、项目解析 项目研究目标体系建立 区域发展核心趋动力判断 区域房地产市场分析 区域产业研究 旅游度假市场分析 规划优化建议 度假产品定位深化 户型专题研究 环境景观设计优化建议 配套建议(规模…) 其它重点专题研究 2007/04/26 报告结构 报告回顾 终稿核心问题 规划及启动区 户型专题 度假园林专题 酒店式公寓专题 高科技运用专题 度假区案例专题 度假生活提炼 报告总结 度假氛围专题 风格演绎 核心部分 深化部分 终稿核心问题 本报告解决以下三个主要方面的问题： 规划方案存在争议！ 度假风格如何打造和演绎？ 容积率太低，如何充分挖掘产品价值——小户型以及偷面积如何作？ 报告的出发点 基于CVA，即“竞争的价值增加” (Competition Value Added) 给出能形成价值点和竞争力的因素 解决从市场到产品对接的问题 终稿核心问题导出 vs 形象立势 小字当先 产品发力 高价值支撑 充分挖掘低容积率优势 解决方案——思路和提问 小字当先 产品发力 形象立势 充分挖掘低容积率优势 高品质建筑园林 酒店式公寓展示形象 明星产品立势 各类产品线户型尽量作小 偷面积——更多价值赠送 作小面积的同时充分满足度假特性 多排布高价值物业——提高项目整体利润水平 充分打造园林优势 思路导出 提出问题 如何打造高品质度假建筑和园林？ 小面积公寓和别墅如何作？ 度假物业的户型特征有那些？ 如何偷面积？ 度假生活方式是什么？ 规划如何排布，产品比例如何分配？ 酒店式公寓对提升项目形象效果如何？ 高科技对本项目形象效果如何？