周浦商业 金丰易居·普润地产 2009年6月 初步定位及概念性规划方案报告 市场竞争策略 区域市场环境 业态组合方案 相关案例借鉴 空间落实规划 初步收益测算 区域市场环境 周浦商业现状 消费结构特征 未来人口导入 周康商业现状 消费结构特征 未来人口导入 目前周康地区的传统商业区 周康商业现状 消费结构特征 未来人口导入 目前周康地区的新兴商业区 周康商业现状 消费结构特征 4、区域内新兴的万达广场是整个南汇地区的唯一一座集餐饮、娱乐、休闲、购物于一体的大型商业广场，将引领整个区域商业市场的发展；周康地区的商业格局正经历着商业功能升级、商业层次提升的阶段。 未来人口导入 1、周康地区的商业主要集中在康沈路段（川周路以南、年家浜路以北）； 主要为1-2层的沿街社区底商，只小上海广场形成了一定的市场规模商业业态比较单一，以社区配套、餐饮为主，区域各业态配比如下所示： 2、没有统一的经营公司进行管理；市场经营档次较低，消费环境比较零乱。 3、区域内的租金大多在3-4元/㎡/天，最低的只2元/㎡/天，最高达6元/㎡/天。 小结 周康商业现状 消费结构特征 未来人口导入 商业经营者多为周浦、康桥的当地居民及少量江浙客户；由于周康区域的人口增长速度较快，就近购物消费的欲望较强烈，所以经营状况尚可。 区域消费群体分析 区域经营特征分析 区域消费结构分析 目前周康板块在售住宅项目存量还有156万㎡ 未来供应（08年1月至今）——住宅用地出让总量约45万㎡ ；其中周康板块约37万㎡，预计09年-10年面市。 本地居民的去化能力已经饱和，按照人均30㎡来计算，156+37=193万㎡，193万㎡÷30㎡/人=6.5万人，未来将导入约6万的市区人口。 规划中的各个经济园区，已引进企业近1300家，12家世界500强投资的企业。根据周康综合经济区整体规划，未来将吸引大量高科技创新人才引入，也势必导入一定的人口。按照50人/企业计算，预计将导入7万商务人口。 目前周浦常住人口16万，流动人口5万，中心镇目前常住人口有6万，流动人口3万。 未来3-5年，周浦人口至少达到 34万。 周康商业现状 消费结构特征 未来人口导入