【浦东古北御庭项目·策略报告】 HistorytoLegend 让历史成为传奇…… 上海 目录 一、豪宅概览 二、市场定位 三、客户方向 四、项目分析 五、价格研判 六、营销策略 前言 ——后新政时期，公寓成交市场“非常规”现状对本案的启示 下跌25.47% 下跌35.11% 下跌47.98% 下跌57.13% 成交量增长18倍 对比新政前后，全市商品房成交出现明显回落的现状下，4-6万元/平方米价格段产品成交量能够逆市上扬，成交量较新政前上涨近18倍，一举成为市场成交热点，这一现象是否将成为本案的市场契机？ ——4-6万元/㎡单价段产品是什么？ 那么，首先 低端公寓 高端公寓 豪宅 4-6万元/㎡单价产品属于城市豪宅范畴， 其中4万元/平方米仅是豪宅产品的及格线 站在普通消费者的角度，视线很难触及到豪宅的范围 小结：以产品成交均价来划分产品类别，目前上海市场2万/平方米的产品市场占有份额为70.15%，为普通消费产品，而〉2万元/平方米的高端产品中，〉4万/平方米的豪宅市场占有率仅为5.52%，为顶级客户消费品，是普通大众客户望尘莫及的。 所以 ——我们解读当前市场现状的方式是： 充分研究上海豪宅市场！ 根据本案当前产品特性，4-6万元单价或将是本案目标价格段，对于豪宅市场的解读将为本案的后续销售提供参考依据。 对于市场占位仅5.52%的豪宅，通常来说，客户需求特征与产品价值体系的关系决定了最终购买的可能性。 我们将从上海豪宅的产品出发，充分研究当前上海豪宅市场产品开发特征与客户需求特征间的关系，在解读当前市场现状的同时，为本案项目未来的入市提供市场依据。 豪宅概览上海豪宅历年供求情况 2009年以来，上海全面进入豪宅消费时代 2005-2008年间，上海豪宅已经出现，但大多项目处于形象展示或者租赁阶段，供求比居高不下； 2008年的金融危机，在对欧美国家打击巨大的市场环境下，中国相对稳定的经济环境，吸引了更多的外资企业入驻国内市场，在自主与投资需求的双重拉力下，一时间豪宅的需求明显提升； 2009年成为上海豪宅市场供求表现的风水岭，当年首次出现新建豪宅供不应求的态势，2010年以来，虽然受到宏观调控的影响，成交量略有下滑，但基本维持在供求平衡。 豪宅概览