远洋·公馆 实效营销案 MORNING DESIGN09.07.2012 目录 CONTENTS PART 1策略分析PART 2创意方案 PART 3营销手段 PART1 策略分析 社会及行业宏观态势 房产税实行，银行信贷紧缩 2012年，杭州千万级豪宅进入黄金时代 杭州整体库存量已创今年最低 ，供不应求现象或将再现。 豪宅市场处于相对稳定的供需局面 远洋公馆的挑战及机会 挑战： 前期宣传虽在市场上建立起知名度但是项目形象与运河商务区的形象相混淆 推广力度及传播面较少，导致市场声音甚少—“消隐于市” 同时项目价值点不清晰，没有做到“显而贵于市”来支撑项目的高售价 远洋公馆的挑战及机会 机会： a/西区是项目产品的整体升级，更加凸显运河人脉及历史价值 b/位于运河商务区中心，强烈保值驱动，富裕家庭换房意图明确 8亿 推广目标 3.5个亿回款 、75％去化率消化房源 前期的销售及推广情况 1.整体项目品牌老化 “都会综合体型制豪宅”概念不足以将远洋项目的住宅价值提升，经过前阶段的推广期，项目的认知已成定式，人们对于项目需要产生新的关注点； 2. 西区主力户型为150－170平，总体户型区间为75-350平，跨度较大，面对的客户源相对宽泛； 3.客户类型主要集中于再改型和终极置业型客户, 自住和长线投资兼有的类型客户为主力人群； 一线人员洞察 1、“住在城区，在这区上班，来回奔波” 2、“城中心有两三套公寓，100来平米，但是一家子住有点挤” 3、“好别墅越来越多，不知道以后还升值不？” 4、“顾家，改善家庭居住状态，看房子一家的多” 5、“考虑老人和孩子生活环境，市区空气太差” 6、“都说顺水顺风，生意兴隆，为下代还是要相信” 7、“别墅上下楼太不方便啦，有距离感“ 8、“老爷子说：运河这块当年都是大户人家，风水好” 10、“杭州人怎么能不时尚，5分钟下楼购物，挺有第五大道感觉的” 11、“从温州来看房的，留着升值也不错，能团购不？”