2012-8-22 保利成都高端社区项目战略定位及物业发展建议 谨呈保利兴业（成都）有限公司 项目研究工作的阶段划分 第一阶段 项目整体定位及整体开发思路 第二阶段 终稿 第三阶段 营销战略 工作 最终成果 客户特性研究 竞争市场研究 大盘启动模式研究 普通高端消费者访谈 项目的优劣势分析和价值判断 成功案例借鉴 项目整体定位 规划设计建议 项目整体开发思路 启动区定位及启动策略 建筑单体建议 配套物业发展建议 大盘启动模式研究 竞争楼盘分析 消费者需求分析 已完成工作 第二阶段工作 提交初步结论 第一阶段主要成果 整体开发思路及启动区位置 达成启动区目标必须解决的问题 启动区目标 启动区起价4000元/平米以上（均价约4500元/平米），成本利润率达到15％ 目标 市场4500元/平米楼盘具有的各项特征 启动区目标分解（期望结果，R2） 均价4500元/平米 目标 内涵 1、低密度住宅产品 2、具有独特的优势资源 3、区域生活配套成熟 4、社区内规划、环境良好 5、良好教育配套设施 6、社区配套满足高品质生活需求R1，非期望结果 区域环境 启动位置 启动配套 区域规划为产业区 周边生活氛围淡薄 地块北面中部 容积率1.5左右 国际风情商业街 学校、幼儿园 会所 相对于成都其他高档楼盘，启动区容积率较高 启动区临近西延线，核心公园资源不能展示 区域内生活配套不足 启动区商业街仅能展示，不能形成商业氛围R1（非期望结果）与R2（期望结果）产生的矛盾 启动区容积率较高 核心资源不能展示 区域内配套不足 商业街仅能展示，不能形成商业氛围 低密度产品体现高档品质 独特的核心资源展示 区域生活配套成熟 社区内规划、环境良好 良好教育配套设施 社区配套满足高品质生活需求 现实 目标 Q1：高容积率与高端产品之间的矛盾 Q2：核心资源展示的矛盾 Q3：陌生区域与成熟配套之间的矛盾 本阶段核心解决的三大矛盾