1 谨呈：安徽皖投置业有限责任公司 开创自己的单极竞争格局 皖投·近城市中心区域改造项目·营销策略总纲 世联地产 2010年7月25日报告思维 基本面分析 大势研判 本体分析 竞争分析 客户分析 营销战略占位 一期营销定位 案例借鉴 营销策略 展示策略 服务策略 推广策略 活动策略基本面分析 大势研判 本体分析 竞争分析 客户分析 营销战略占位 一期营销定位 案例借鉴 营销策略 基本面 FUNDAMENTAL PLANE 展示策略 服务策略 推广策略 活动策略大势研判关键词 1：新政调控，合肥市场进入快速上涨通道后遭遇新一次的行业全面宏观调控，变化规律周期缩短 大势研判 一 备注：M1，M2是指基础货币关键词 2：未来3-6个月，合肥市场将发生大规模降价行为 大势研判 一 危机阶段 房价仍在上升，成交量逐步下滑 市场从高峰迅速跌入低谷，没有缓冲期 量价齐跌 投资者退出，供过于求 地价下跌比楼价快 萧条阶段 未来3-6个月市场 观望期 博弈期 松动期南宁 合肥 深圳 北京 城区房产均价 城市GDP总额 武汉 整体城区均价突破5000元/㎡后，房地产行业整体发展进入快速通道——上涨幅度加快、去化量连续爆发 大势研判 二 城市房地产快速通道表现特征： 主要城区住宅成交均价突破5000元/㎡后，单位上涨幅度快速提升，构成5000元/㎡至8000元/㎡的价格箱体区间段； 出现连续数年的主城区住宅去化量集中爆发，整体推售量直接跃升一个台阶； 国内前100强开发企业，开始大量进入区域市场，连续开发明星项目，成为区域内开发的风向标； 区域市场经营模式从成本导向型升级为营销导向型发展；大势研判 三 关键词 3：消费人群的需求将得到细致分化 周边区域均进入了高速发展期，不仅带来了价值的高实现，更多的是客户分类和选择面的变宽； 不同的迎合点有着类似的价值实现，并且还有着放大的空间。 市场价格实现 3000元/㎡ 区域成熟度 起步阶段 发展阶段 成熟阶段 4000元/㎡ 5000元/㎡ 6000元/㎡ 7000元/㎡ 8000元/㎡ 现阶段 未来发展趋势 项目的客户群拟 实现切入 我们的目标 一个高价高量高速的项目 一个高档的高尚社区 一个品牌与形象兼具的项目 一个区域领导者，全市第一梯队的项目 承接现有第一集团军客户群 捕捉具备一定价格承载力，追求品质生活的客户 挖掘在现有价值满足情况下，能迎合其更真实更直接需求的客户群 我们的客户切入点