全年营销方案 目录contents 二、2012年项目营销目标 三、2012年操盘背景展望 四、2012年营销工作思路 一、2011年工作得失总结 五、2012年销售推盘计划 自省方能自醒 ·1·-市场起伏、策略制定、企划与销售执行- ·1·Part 1 市场总结 地方政府出手救市 10.22新政 公积金贷款利率下调 资金比例下调 广东省十五条 物业税开征研讨 二套房政策收紧 清查闲置土地 公积金贷款收紧 4.15国十条 上调准备金率 国十条 上调准备金率 二套房再次收紧 9.29新政 上调利率 上海重庆试行房产税 打压 救市 2009年2月-2011年9月全国新建住宅价格指数变化 1.26国八条 加息 提高存款准备金率 二三线城市限购 备注：因2011年全国新建住宅价格指数未公示，2011年1月-9月为北京新建住宅价格同比指数 数据来源：国国家统计局公布数据 2011年初出台“史上最严厉”的调控政策，调控着手点“堵”大于“疏”，意以压制需求达到遏制房价过快上涨目的 2010年4月起至目前，调控政策已持续近两年 政策调控 温家宝总理、李克强副总理11月分别对国家坚定下调房价政策的基本方向进行强调 国务院总理温家宝11月6日在俄罗斯圣彼得堡表示，中国下调房价是国家坚定的政策，调节后的房价将使民众能够接受，也使房地产业健康有序发展。 强调对于房地产一系列的调控措施，决不可有丝毫动摇，我们的目标是要使房价回归到合理的价格。 调控政策 坚决持续 国务院副总理李克强11月25日在河北廊坊了解保障房政策落实情况，强调当前房地产市场调控已取得一定成效，但仍处于关键时期，要坚持实施遏制房价过快上涨的政策措施，进一步巩固调控成果。 2011年1-11月，全市商品住宅整体供应650万方，对比2010年同期（610.62万方）同比上涨6.4%，趋近年底，开发商为冲击年底指标，竞相推盘上市； 2011年1-11月，全市商品住宅整体成交392万方，对比2010年同期（506.3万方）同比下降22.58%，限购落地之后，购房者纷纷观望，整体市场寒气逼人； 2011年1-11月，全市商品住宅成交均价10642元/平米，对比2010年同期（10242元/平米）同比上涨3.9%，在政策收紧的情况下，曾尝试多种方法也未能跑量的开发商，不得不面对现实，降价寻找出路。 调控之下市场由普遍的“量升价高”迅速转入品牌品质项目降价求量，普通项目难以去化的局面，成交量下滑明显，以品牌项目主导的成交均价也仅与去年基本持平 2011年1-11月全市商品住宅供销走势 04年至今全市商品住宅供销走势 市场走势 数据来源：通过南京网上房地产整理