漓江山水项目三期 —营销策划报告 定位篇 定位篇思考的三个核心问题： 核心问题一： 项目历经五年酝酿后再次推出新产品，前期的配置是否仍然适用？ 核心问题二： 经过房地产市场风云变幻的五年，重新找寻三期产品价值究竟几许？ 核心问题三： 项目如何匹配三期产品价值——产品补强 思考逻辑 项目分析 项目价值挖掘 一、二期项目形象对项目的三期价值的影响 项目价值被低估 对项目三期价值重新梳理 重新定义项目价值 项目定位 梳理项目竞争优势 定位基调 项目形象问题 项目价值及产品补强问题 客户定位 确定客户边界 项目客源定位 产品补强 梳理同档次楼盘价值基础 定义产品补强因子 价格推导 以竞争导向及投资回报为基础进行项目定位 价格定位 第一篇 项目 分析 漓江山水花园： 位于城市中心区域——徐汇区的南部 属于华泾板块 外环线外侧，距离外环线直线距离500米 与城市中心地标之一——徐家汇的直线距离7公里 徐汇区 本案 华泾板块： 传统工业区 房地产市场发展缓慢 华 泾 路 本案 龙 吴 路 外 环 线 龙吴路立交桥 长 华 路 龙 吟 路 项目四至： 东至龙吟路——双行两车道 西近永联路——单行线道路 南至华济路——双行两车道 北至华泾路——通向区域主要交通道路龙吴路 华泾路是项目出行主要交通干道，但是重型车道。 周边路网发达，毗邻外环线及龙吴路，交通通达性好 非拥堵情况下至全市主要区域车行时间： 至徐浦大桥3分钟 至徐家汇商圈15分钟 至淮海路、人民广场15分钟 至外滩20分钟 至静安寺商业区25分钟 至浦东机场30分钟 至虹桥机场15分钟 本案 1.淮海路、人民广场 2.静安寺、南京西路 3.徐家汇 4.陆家嘴 占地43万方的大型纯别墅居住区 项目基本参数： 占地面积：43万平方米 总建筑面积：15万平方米 容积率：0.34 总户数:527 开发周期：共分四期 建筑形态：涵盖独栋、双拼、联体、叠加别墅的纯别墅社区 一期 会所 二期 待建中 本期