佳兆业江南大道地块营销推广方案 二零壹壹年柒月 目标客户群及需求探研 Part 1 （一）、明确项目面临的总价特征 能接受总价为230-450万之间是一群怎样的客户？ （二）、客户群分类 根据片区楼盘客户特征及产品特征，本项目主要面临以下几种客群： 不同的客群他们有着怎么明显的特征？ 客群购买力特征： 需借助父母赞助的力量，方能承受海珠中心城区高房价。 父母卖一套老房子，为子女购新房凑齐首付。 刚需换房客 外区域回流客 结合项目产品特征及主力总价区间，本项目主力购房客群为： 主力客群目前的居住现状怎样，他们换房原因是什么？ （三）、项目周边二手房供需客户调研 景观资源好、配套完善、居住氛围好的大型高端小区，成交价已达2.3-2.6万元/㎡左右。 交通便利，配套完善，但缺失社区园林或单体楼小区的中档小区，成交价在1.7-2.1万元/㎡之间 户型设计差，园林小，受噪音影响大的低档小区，成交价在1.0—1.6万元/㎡之间 1、片区主要二手楼盘供应特征 从实地调查的情况来，高质素楼盘放盘较少，需求盘客户较多，供需比例约1：5 2、典型楼盘的放盘、求盘客户特征 兰亭颖园 基本情况：位于前进路，电梯楼，楼龄10年左右。闹中取静，中心城区少有的带花园社区，一梯四户设计，景观及可活动空间较好。 中介放盘数量：1家 单位情况：201单位，100平米，三房二厅二卫，朝北 位于纺织路珠江畔，规划设计借鉴了新加坡高层住宅设计的手法了,有独特三进式庭院, 极富亚热带风情的新加坡雅居风格, 小区内设有会所、网球场、游泳池、桑拿浴室等设施,是片区内少见的大型江景园林社区. 房源:105平米三房单位,中层,北向可望江 中海名都 无论是兰亭颖园还是中海名都此类高质素楼盘，放盘客户与求盘客户反映的现象： 此类因素将是影响主力购房客群的主力阻碍因素。 3、二手购房客户特征对项目的启示 （四）、目标客户群购房需求特征 刚需换房客户购房需求关键因素： 1、空间阔绰，中大面积； 2、方便照顾店铺生意； 3、符合身份地位、极其品位的高质素社区； 4、有高端会所等配套满足接待客户、亲友的场所。 外区回流客户购房需求关键因素： 1、五中、南武中学等重点学校教育配套资源； 2、方便照顾店铺生意； 3、符合身份地位、极其品位的高质素社区； 4、与亲友交流的平台。 啃老族购房需求关键因素： 1、带装修的新房； 2、小面积产品； 3、生活、交通方便； 4、有老人、小孩活动场所。