让梦想照进现实 ————城南故事销售执行报告 2010.3 商业秘密声明 本文内包含的资料属于世联地产顾问（中国）有限公司的商业机密，一旦泄漏，可能被商业竞争者利用。因此本文档内容仅限于对世联地产顾问（中国）有限公司作投标之用；除此之外，不得私自发布、使用和复制文档的任何内容。 如果世联地产顾问（中国）有限公司有幸和贵方签订合同，对本文档中数据的发布、使用和复制的权利将在以后签订的协议中明确说明。本限制条款不适用于可以从其它合法渠道得到对文中包含数据的使用授权的情况。 目标预期 宏观市场 客户分析 竞争分析 报告思路 现状 目标 问题 营销策略 营销分解 问题定性 问题解析 策略推导 定位 策略分解 营销费用估算 - 目标 世联始终坚持的思考前置点： 这个项目并不难卖，如何将它实现更高的利润目标并把它打造成乐万邦在长沙的一个标杆项目，成为本报告的一个重点思考问题？ 明确目标：这个项目我们要名利双收目标剖析： 突破紧邻第二梯队项目（金领家族、亚商等） 紧逼近邻第一梯队品牌项目（上海城、万科金域华府、融科东南海等） 销售目标：价格突破片区内的高价 目标剖析： 乐万邦刚刚进入长沙市场，且目前在星沙还有项目未启动，建立精品开发商品牌形象能成功为产品带来溢价且使其他项目的迅速被市场接受。 品牌目标: 打造开发商在长沙的名气 目标快速去化——月均去化120-150套 （09年南城走量最快为上海城月均159套） 价格突围——均价突破？？？ （长沙09年南城均价在4200-5000元/㎡范围内，价格由主干道向辅干道递减，由新生社区向成熟社区递增） 销售目标: 品牌目标: 南城品牌开发商云集 2010年，全国各大品牌开发商云集南城，万科、保利、奥林匹克、融科以及本地鑫远等等，品牌竞争大 目前乐万邦在长沙无项目 目标理解宏观市场 关键词：威胁、机遇、个盘价值