绿地（镇江）高铁综合体项目竞标提案 Part1： 市场研究篇项目本体价值分析项目竞争环境分析宏观发展环境分析 调控持续深入，且力度不断加大， 当住房问题由经济层面转向影响社会稳定的民生问题层面时，政府表现出了强势的决心和态度——调控不会出现任何的松动。 新国八条”是在2010年4月、9月两轮房地产调控的基础上进一步升级，并在限购、价格控制、信贷、税收等环节加码； 而今年以来的调控及部署主要围绕“新国八条”展开，是对新国八条的深化和执行，各部委以及领导人的措辞来看，调控必将得到深入，短期内仍不会放松。 宏观发展环境/宏观政策 2011年3月——发改委五条措施继续深化楼市调控商品房销 售明码标价通知 2011年7月——温家宝五点部署楼市调控不动摇 2011年以来楼市调控相关历程 2011年8月——央行楼市调控不会放松 截止今年8月，镇江市区土地市场共计成交地块43宗，总成交面积204.94万方，继续保持高供应的态势； 从地价增幅来看，整体增幅仅为6.51%，调控对于土地市场的影响明显，加上安置房的加入，进一步拉低了地价； 1-8月整体均价为4406.49元/平米，而招商地产的正式进入，镇江楼市也将进入“群雄逐鹿”的时代。项目本体价值分析项目竞争环境分析宏观发展环境分析 按照“东城西居”的理念，南徐新城被分成7大功能区： 行政办公区 商务文化体育区 山水城核心区 站前混合功能区 居住北区 居住中区 居住南区 本案位于规划中的站前混合功能区内 项目本体价值分析/交通价值 大交通体系完善，坐拥城市主干道与交通综合体，但公交出行系统尚不发达。 33 33 项目地块聚离京沪高铁镇江站站前综合服务区约50米，为站前综合服务区的核心影响范围，能充分利用站前广场的商业商务配套； 出行便利，对于商务人士极具吸引力； 京沪高铁开通后，长期能对其地块价值具有显著提升的作用，有利于吸引投资客户； 利于项目的形象展示，作为高铁人群进入镇江市区必经之地，其对于绿地的品牌展示作用不言而喻。 项目地块 50米 高铁优势 京沪高铁站前综合服务区 高铁新城 A1：住宅用地（国际花都） A2：住宅用地（青年公寓） A3：住宅用地（新里系列） A4：住宅用地（新里系列） A5：住宅用地（待定） B1：超高层 B2：集中商业 B3：专业市场 B4：商办用地 C5：低密度产品 万达广场：总建40万方，其中商业20万方，以五星级酒店、公寓、商业广场、步行街为主，集购物、娱乐、餐饮为一体的综合性项目，建成后将形成全功能都会居住区、集群式超级商业区和集中式中央商务区三大主要功能； 常发广场：总建20万方，融酒店、商业步行街、大型购物广场、超级大卖场、写字楼和高档公寓于一体的综合体； 东方伟业广场：总建10万方，集购物娱乐、时尚文化和主体餐饮为一体的“一站式、全体验”shopping mall； 九润商业广场：总建9万方，由近5万方的四层大型商场和2栋高档住宅组成，建成后将由综合百货、主题超市、特色餐饮、高档影院和时尚运动为一体的现代化生活广场,形成“吃、喝、玩、乐”的大型地标性时尚体验中心 。 随着城市向南，项目是南向发展连接丹徒新城和南徐新城的重要枢纽，区域内缺乏大型综合体配套；而从商圈辐射来看，项目已处于万达广场商圈辐射的边缘，随着高铁的开通，区域内需要一个大型综合体来匹配，以上均为项目综合体发展奠定了坚实的基础。 作为一个百万方的综合体，其开发模式与次序对于项目成败将至关重要，先开发哪个地块成为最为关键的问题…… 大市居民对镇江市区置业并不十分感冒 受政策限制，呈现一定悲观态度，持币观望态势明显 银行吸储能力下滑严重，面临无款可贷局面 CPI短期内并无走低信号，央行保持银根紧缩政策 镇江成为房价观察城市之一，未来限购可能性较高 若CPI仍维持高位运行，并参照以往调息规律，不排除继续加息的可能性 若实行限购，商业地产或将迎来转向 置业行为存在明显的区域思维定势 开发模式决策考量因素 开发模式