南京中粮九龙湖项目策划分析报告 中粮-彩云居 命题 速度、品牌、利润 一样不能少 审题 93平米以下占82.7%； 119平米以上占17.3%； 以小户型为主， 辅以部分舒适性三房及复式房， 当然还有迷你型公寓。 占地面积：43867方 总建面：74574万方 容积率：1.7 建筑高度：35米 用地性质：二类居住用地 总户数：1064 车位数：597 破题 大号彩云居 方方正正一块地，中规中矩”中”项目。 秉性——中庸 突破需要个性？ 破题的过程就是个性的寻找和塑造过程。 市场 市场 政策解读 从07年9.27到10年4.15 胳膊与大腿之争推动成长 07年9.27 金融危机帮忙，连续16个月量价齐跌，赶紧救市。 10年4.15 新政次月各地销量急剧萎缩，市场一片萧条…… 08年被挤兑（人所共知） 09年被忽悠（来不及出货） 10年被蒙骗（香槟都备好了） 出不了货，这是个问题 PK大会 史上最强（重拳）VS耐药性（皮实） 嘴硬（不差钱）VS冷眼（叫你撑） 龟缩（没细则）VS叫嚣（新税制） 落袋为安VS博取高利 民生VS误伤 观望VS彷徨——尽头在哪 机动政策VS长久政策 通胀VS保值 二元市场的矛盾 总经理要让总理开心 战役已经打响，阵型已经列好，仗总归要打，督阵的有想法，既然胜利天注定，那么就要先安抚未出征的老弱残兵。 要求： 1、不会哗变； 2、不要招摇。 妥了！ 一年之内看表现 政策不可违 趋势不可逆 刚需不可背 结 论 市场 区段分析 我 们 的 九 龙 湖 1、岔路口板块 2、百家湖板块 3、将军路板块 4、东山板块板块 5、九龙湖板块 6、科学园板块 7、汤山麒麟板块 江宁七大板块之一，我们相对边缘 主城第一站/火车南站、地铁强劲引擎 已类主城化 近城/环境/地铁/凤凰港中心商业规划 高端配套、环境改善 老市镇/繁华/地缘人口 自我中心化辐射 1、岔路口板块 2、百家湖板块 3、将军路板块 4、东山板块 5、九龙湖板块 6、科学园板块 7、汤山麒麟板块 近城/山水/大学城/别墅聚居地 山水人文、环境改善 板块能级 ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★☆ 板块特征 品牌云集/生态九龙湖/立体交通构建 大牌开发商区域撬动 温泉养生/受仙林辐射/弱配套 度假型主导 产业导向/方山/大学城/ /地铁/弱配套 升级改善 板块能级