商业街铺研究专题分享 田晓妍2013年1月 商业街的基本概念及发展趋势 商业街区的概念 与起源 传统商业街、市的布置 传统商业街、市的布置形式主要有两种，一是 街道两侧带状住宅设置沿街底层商店，二是集中片 状的集贸市场。 它们存在的主要问题是： 1．人流、车流混杂，街道往往被分道线的栏 杆阻隔，导致两侧商店可望而不可及。集贸市场更 是人车争行，车辆乱停乱放，严重影响安全卫生。 2 ．商店设于住宅低层受上部建筑结构开间、 进深的制约，在规模及行业选择上受到限制，在多 层住宅底层设置商店还受到规划以及上部住宅造型 比例、尺度等方面的制约。 3．商店设于住宅底层相互干扰大，尤其是餐 饮服务业使楼层居民生活苦不堪言，一些城市甚至 立法规定餐饮业不准设于住宅底层。 4．房地产开发商追求住宅与商店房价差额利 润，规划中，沿街满布商店，致使各路段形成屏风 式街道空间，南北走向行列式住宅中插入商店，人 行视线所及的高度下被封闭，小区内部景观绿化难 以达到“透绿”，缺少街道空间层次以及渗 现代居住小区中步行商业街的布局 为保持传统商业街市的集聚效应，作到人车分 流，提供良好的现代购物环境，满足居民“购、逛、娱、饮”等多方面生活、文化活动的需要，在居住小区中设置步行商业街既可适应居民的群体聚合活动，又能体现不同小区的空间场所特征，也起到了“人（居民）、商业、环境之间互动的交替作用”，为人们活动增加了安全感、认同感以及对小区的归属感 传统商业街、市的种种弊端推进了现代居住小区步行商业街的发展 购物中心的优良运作只能出租不能出售，回报周期较长，这种情况促使可售型步行商业街的价值日趋变大 购物中心在国外它的定义有三点，第一个就是单一产权，第二个是统一管理，第三是各自经营，如果不符合这三个定义的话，一般来说不能称作是购物中心，现在国内很多的购物中心虽然名字叫做购物中心，但是实际上并不是真正的购物中心。 大连万达的商业早就开发了，初期不很成功，负责人说花了7个亿才买来一句话，就是购物中心的运作只能出租不能出售。现在国内融资的体系还不健全，国内通常采用贷款的方式来做，开发商为了回报，大面积去出售房产，就导致了房产的所有权分散，分散了以后就不叫单一产权了，如果说单一产权不能做到的话，统一管理也很难做到，现在有很多的商业已经出现这种征兆了，就是说小的业主到最后对商业的管理不满，最后要收回来自己做经营，就影响了整个商业项目的运作。 一般区域型或都市型购物中心投资较大，回报周期相对较长。返租合同的期限短的一般为3—5年，长的达到15年，而回报率一般为6%—9%。 而社区型购物中心形态较为丰富，有零散的底商，也有成规模的商业街。 一般来说，投资住宅的回报率为6%-10％左右， 投资住宅底商的回报率则高达15％-17％，投资购买商铺大约6至10年即可收回成本。