金隅嘉业集团 2010年3月天津 津南区房地产市场进入研究 目录 PART 1 发展及潜力研究 PART 2 土地市场发展情况 PART 3 住宅市场发展情况 PART 4 竞争情况 专题——整体经济的发展带来的人口郊区化倾向 天津 人口挤出 人口自然分流 天津2009年人均GDP超过9000美元，但城市化率不足70%，因此整处于被动郊区化向主动郊区化的发展过程中，作为近郊地区（包括津南），特征最为明显。 PART 1 发展及潜力研究 现状及规划 地产发展 经济现状 人口发展及预测 行政区划概述 津南区为天津市环城四区之一，面积387.84平方公里； 津南区东临天津港，西连市中心城区，南接大港石化工业区，北依海河，处于天津市经济发展的主轴上，是连接天津市市区及滨海新区的热点区域； 该区占海河综合开发全长72公里的中下游32公里 东部的葛沽镇是滨海新区产业规划政策区。 津南区是承接中心城区城市扩展和滨海新区产业功能的重要地区，葛沽镇是滨海新区产业规划政策区 产业现状 津南区主要工业区为八里台工业区，是连接滨海新区产业带的核心； 津南区主动承接滨海新区产业传导，形成微电子产业为核心的产业走廊，发展成为滨海新区第九大功能区。 津南区以葛沽为基点，规划为滨海新区津南产业分区 从规划上看，津南地区将对地产开发形成多个有力的支撑方面。 方面一、未来规划的教育产业区域，将带来大量的教育产业人口。 方面二、泰达微电子工业区等滨海新区产业紧密联系的产业群，为津南区域提供了一定的产业人群支撑。 方面三、以小站为核心的人文旅游区域，将丰富地产行业的开发概念范围。 津南地区带有滨海概念，属于产业政策覆盖区。 整体规划目标 目前，津南区整体规划为：城市提升带、产业发展带和生态涵养带的总体发展布局。 津南区利用自身生态资源，大力发展旅游业即发展第三产业； 其中，小站练兵园及天嘉湖休息区为生态发展带的重点，有较大的发展机会。 津南区利用自然资源大力发展旅游业，以小站为核心形成一个生态带 各区域规划分析 从行政区划来看： 咸水沽镇作为区政府所在地，应体现出津南政治、经济、文化中心的特有风格； 小站镇依托小站练兵园建设，主打历史文化名镇； 葛沽镇依托民俗文化，主打民俗文化镇； 八里台镇依托天嘉湖、农业科技园区，主打生态镇； 双港镇要加快城市化建设步伐，实现“北提升”发展战略； 生态、农业科技 历史文化 快速城市化 政治中心 民俗、工业 北部区域，以新家园等住宅项目为启动点，最先提升北部，但目前相应商业配套缺乏。